Рынок предложений квартир в таунхаусах и многоэтажных домах в России в конце 2012 году находится на переломном этапе. В этом убеждены эксперты - риэлторы разных компаний. С одной стороны спрос потребителей вполне сориентировался на загородное и пригородное жилье, с другой стороны ряд крупных международных производственных компаний в последние годы выносившие свои производства за пределы границ городов, наконец собрали необходимую критическую массу, чтобы сподвигнуть свой средний менеджмент переехать подальше от вечных пробок. Однако развитие рынка в разных регионах страны проходит с разной скоростью и с разной степенью отзывчивости со стороны покупателей, не последнюю роль здесь играют инфраструктурные проекты.
Так в Москве к концу 2012 года сложилась ситуация, когда в общей доле первичных продаж на долю квартир в таунхаусах стало приходиться до 60% от общего количества сделок с недвижимостью (по данным RDI). Характерно, что около 20% этих квартир приобретается через ипотечные кредиты. 29% от всех продаж приходится на сделки с покупкой квартир в 3-10 этажных домах в пригороде. А вот доля сделок с индивидуальными коттеджами заметно сокращается и по разным оценкам в Москве составляет около 8-12% в зависимости от направления и удаленности.
Смещение на рынке вполне логично связывают с постоянным ростом цены на индивидуальные коттеджи. Несмотря на готовность покупателей приобретать коттеджи в Москве по взвешенной усредненной цене – «потребительскому ожиданию» до 12 млн. за домовладение на удалении до 40 км от МКАД, средняя стоимость существенно выше, что заставляет потребителей смещаться в сегмент более бюджетных таунхаусов. Компенсировать неудовлетворенность потребителей от того, что им приходится довольствоваться таунхаусом с 2-3 сотками земли-газона вместо самостоятельного надела-сада в 10-15 соток девелоперы пытаются увязывая «таунхаусные коттеджные поселки» с дополнительными сервисами: бассейнами, детскими садами, фитнес-центрами.
В Санкт-Петербурге тенденция в сфере продаж таунхаусов идет по нарастающей. Здесь спрос и уровень готовности к заключению сделок на индивидуальные домовладения пока находится на безопасном для застройщиков уровне. Средняя взвешенная цена находится на уровне 7-8 млн., что в принципе всего на 10-20% ниже усредненной цены предложения на удалении до 30 км. Стохастический анализ указывает, что можно ожидать наступления точки перегиба рыночной ситуации в пользу таунхаусов примерно к концу 2014 года. Однако в Ленинградской области помимо исключительно рыночных рычагов существует еще и цепочка технических барьеров, более успешно решаемых в Московской области. Так широко известно, что для организации поселка таунхаусов требуется примерно на 70% больше электрических мощностей, чем для аналогичной организации коттеджного поселка. Плотность населения таунхаусного коттеджного поселка существенно выше, а это значит, что «упасть» в нормы социального обеспечения местных детских садов и больниц уже не получится, напротив, чтобы продать поселки с таунхаусами девелоперу придется существенно вложиться в инфраструктурные решения, переговоры с «военными» электроподстанциями и что-то противопоставить многочисленным садоводческим хозяйствам, предлагающим аналогичные индивидуальные дома и уже существующую инфраструктуру по существенно более низкой стоимости.
Помимо это, развитие таунхаусной ориентации нередко в условиях низкого или только растущего спроса нередко диктует девелоперу условия, когда последний вынужден продавать или сдавать в аренду готовые строения без отделки кому угодно в т.ч. под «общежитие» для мигрантов. В Лениградской области в районе деревни Агалатово известен такой случай массового исхода жителей одного из коттеджных поселков после реорганизации 4х «зависших» или плохо продающихся таунхаусов в такие «рабочие общежития».
Опубликовано: 09.12.2012
