Индикаторы рынка загородной недвижимости Петербурга



Редакция портала ПетербургскиеПоселки.рф проводит постоянный мониторинг состояния рынка петербургской загородной недвижимости. На основе собираемых статистических показателей, индикаторов численности рынка и оценки макроэкономических данных редакцией разработан оригинальный алгоритм количественной оценки ожиданий покупателей коттеджей и застройщиков коттеджных поселков рынка. Данные показатели, примененные на квартальном отрезке, показывают тенденцию развития рынка, особенности роста или падения спроса и предложений.

Построение индикаторов производится с использованием более 20 параметров: к ключевым из них относятся параметры числа сделок на рынке, средние и маржинальные цены, размеры и степень оснащенности участков или площади домовладений. Для построения адекватной модели учитывается также фактор удаленности объектов недвижимости от КАД города. Ввиду технологической сложности различий между статусом ИЖС, ДНТ и СНТ не проводится, по этой же причине в расчетах используются данные, относимые к сделкам с новыми объектами. При расчете комбинаторных параметров – уверенности покупателей и застройщиков – учитываются сложные показатели готовности потребителей к совершению сделки, а также индикаторы разной степени достоверности: вероятности и ожидания рынка по замораживанию и выходу новых коттеджных поселков на рынок.

Полученные показатели позволяют визуально оценить состояние рынка: первая группа индикаторов – количественные параметры совершенных сделок в Санкт-Петербурге и Ленинградской области по приобретению коттеджей, таунхаусов и участков под загородное строительство. В качестве исходных данных используются как собственные количественные данные, так и результаты аналитического учета, проводимого отдельными индивидуальными и ассоциативными игроками рынка. К сожалению, степень достоверности данных, предоставляемых как индивидуальными застройщиками, так и ассоциированными оставляет желать лучшего: в периоды сезонных провалов, компании нередко декларируют повышенный спрос на свои объекты при этом распуская свои отделы продаж. Для нивелирования угрозы учета недостоверных данных применяется Саун-Экс алгоритм, позволяющий с одной стороны учитывать сезонные колебания, а с другой отказаться от непосредственной зависимости от абсолютных значений и перейти к относительным.

Вторая группа параметров связана с ценовыми и качественными характеристиками. Здесь как раз и учитываются особенности объектов недвижимости. Для моделирования поведения рынка используется радиальная модель, позволяющая разделить рынок не только по расстоянию от КАД и категориям (элитные коттеджи, эконом коттеджи), но и по 15 другим критериям. Для выделения критериев используется логика паттерна Парсонса, позволяющая выделить сегменты рынка (квадранты загородной недвижимости) не с точки зрения позиционирования со стороны продавца, а с точки зрения покупателей по результатам фактических продаж. Это измерение позволяет выделить на кластерной модели группы коттеджных поселков, в отношении которых можно предсказывать конкретные цифры продаж.

По результатам апробирования аналитического алгоритма совпадение собранных данных с фактической реализацией по выборочным коттеджным поселкам составило 84%. В настоящий момент подробные развернутые аналитические данные не публикуются, аналитический алгоритм совершенствуется и дополняется. Мы пытаемся с помощью математики, маркетинга и эконометрических методов найти «формулу идеального коттеджа» или «коттеджного поселка» для разных категорий покупателей как с точки зрения их покупательной способности, так и с точки зрения личного профиля поведения. Собранные данные позволят дать рекомендации застройщикам и проводить тренинги для отделов продаж с целью оптимизации подбора мест застройки, цен и условий для каждой категории потенциальных покупателей.

Несмотря на то, что аналитические расчетные параметры не публикуются, которые из промежуточных параметров, которые могут быть интересны широкой аудитории, опубликованы на портале. Это графики кривых уверенности покупателей и продавцов коттеджей. Графики представлены в неких расчетных коэффициентах, учитывают часть макроэкономических показателей, включая коэффициент волатильности рынка, состоятельность би-валютной корзины EUR+USD для рынка и собираемость налогов в России. Учет параметров политического давления выполнен через данные миграционной службы об уровне эмиграции из России с применением коэффициента временного торможения показателей.

Какие выводы следует делать из графиков уверенности покупателей (а) и застройщиков (б)? Ниже предлагается общая расшифровка состояний рынка. Разумеется, это самая общая расшифровка и для каждого поселка надо смотреть детально и помесячно.

  1. Ситуация оба графика идут вниз. Сезонный или структурный кризис. Спрос снижается, потребители больше ориентируются на вторичный рынок и бюджетные решения. Средняя сделка на удалении 35 км от КАД и более. Постепенный рост интереса к таунхаусам и дачным домикам. Падение метража до 70 кв.м. в таунхаусе, до 90 в коттедже. В маркетинговом плане застройщикам рекомендовано отказываться от типовых моделей дисконтирования, поскольку на этапе спада они не мотивируют покупателей к совершению сделок. В общем случае рекомендуется смещение к продаже участков с коммуникациями.
  2. График а падает, график б растет. Редкая противофазная ситуация, обычно означает макроэкономический сбой или изменение законодательства. В Ленинградской области может быть только как временный или переходный результат. В общем случае рекомендовано ожидание.
  3. График а растет, график падает. Ситуация выхода из спада. Средняя сделка смещается к городу на отметку 25 км от КАД. Необязательный рост метража у таунхаусов до 100 кв.м. коттеджей до 160 кв.м. Возможны продажи в элитке. В общем случае рекомендуется ориентироваться на маркетинговые дисконтные программы связанные с рассрочкой платежа. В общем случае эффективны продажи участков с подрядом.
  4. Оба графика растут. Рекомендация покупателям – покупать. Пик продаж, пик открытия новых поселков. Возможны сделки по недооцененным объектам. Застройщикам рекомендуется продавать «за хорошие рекомендации». Ситуация обычно сменяется на 1 или 2, наличие хороших рекомендаций, «коммьюнити» вокруг поселка будет единственным средством поддержки продаж.
Участки I/2013 395 -128
Коттеджи I/2013 251 -112
Таунхаусы I/2013 506 -37
Уверенность покупателей (a.) I/2013 21 -6
Уверенность застройщиков (b.) I/2013 1011 -697
Курс USD, ЦБ РФ 07.05 31.0839 +0.0406
Курс EUR, ЦБ РФ 07.05 40.7386 +0.1122
Курс USD/EUR 07.05 1.3106 -0.0018
Валютная корзина
(USD+RUB)/2
07.05 35.4285 +0.0728
Индикаторы поквартального состояния рынка загородной недвижимости Петербурга.

Таунхаусы или желаемое за действительное
В представленной статье мы проанализируем структуру  спроса и специфику предложения, складывающихся в результате запросов со стороны «потребителя» загородной и городской недвижимости.  Речь пойдет о том, какой тип жилья наиболее привлекателен для покупателей в данный момент времени на рынке недвижимости. Мы попробуем не только провести исследование, но и  сравнить результаты с аналогичным опросом, проведенным в  декабре 2011 года. Таким образом мы сможем  выявить динамику пожеланий клиентов.

Популярность таунхаусов способна потеснить городскую недвижимость
По сообщениям экспертов, на сегодняшний день рынок таунхаусов Санкт - Петербурга и Ленинградской области способен составить реальную конкуренцию объемам продаж и популярности городской недвижимости. Согласно проведенному исследованию, предложение таунхаусов класса «эконом», располагающихся неподалеку от городской черты, день за днем растет и набирает обороты.

Город и область – дайджест новостроек, или какие проекты вышли на рынок продаж?
Подмечено, что в последнее время все больше интересных проектов новостроек появляются в сегменте эконом – класса. Квартирный «масс - маркет» занимает не только на уже известные своей ценовой демократичностью областные территории, но проникает внутрь обжитого Санкт - Петербурга. В данном обзоре мы рассмотрим динамику развития рынка недвижимости города и области. Подробно рассмотрим как проекты в черте Санкт – Петербурга, так и в пригородном районе.

Основные стили в интерьере загородных домов
Зачастую мы можем сталкиваться с названиями коттеджных поселков или жилых комплексов, которые отражают особенность архитектуры. Например, «Итальянский квартал» или «Vita Verde» напоминают о солнечной Италии. И зачастую, дома в таких поселках выдержаны в едином, в данном случае, итальянском стиле. Что касается внутренней отделки помещений, то покупатели могут проявить фантазию и обустроить свое жилище соответственно своим желаниям и возможностям.

Жители Усть-Луги добиваются права доступа к реке через суд
Общественность борется за право граждан иметь доступ к берегам рек. Но всегда ли надо бороться, не превращается ли борьба в процесс ради процесса, а преследование по закону становится преследованием по букве закона, а не по духу.


Обзор методов повышения плодородия почвы
Повышение плодородности почвы на коттеджном или садовом участке в конечном счете напрямую влияет на качество растений и условия вашего отдыха на даче или в загородном доме. Даже если вы не выращиваете овощи и относите себя к «дачникам» красивому газону все равно нужна качественная почва.

На помощь приходят сидераты
Широко известно, что земля не терпит пустоты. Перекопав грядку суглинистых или песчаных почв, смешав их с торфом и навозом, обильно посыпав гумусом, нельзя оставлять землю пустой. Вы сами ужаснетесь, когда через неделю на свежеперекопаном поле вдруг начнут радостно всходить побеги той же мать-и-мачехи. И если дать обработанной грядке зарасти травой, минимум половина потраченных усилий переформирования почвы выбранного участка пойдут прахом.


Специальное предложение

Коттеджный поселок Смольный Таунхаус + участок + коммуникации за 1750 тыс. руб.

Чистый ручей В 2х км. от Финского залива. Участки от 9 соток от 1 млн. все коммуникации.

Феликсово Дом 78м2 с участком за 1 млн. руб.

Green Hills Коттеджи от 5.8 млн. Участки, лес, озеро, охрана. 9 км от Всеволожска.


Сколько стоит содержание коттеджа
Стоимость владения коттеджем, это не только цена, которую придется заплатить при покупке или строительстве. Одним из важных вопросов при выборе и принятии решения, какой коттедж купить в каком коттеджном поселке.

Завышенные взносы в ДНТ, садоводствах и коттеджных поселках
Ценообразование стоимости обслуживания и размеров взносов в садоводстве или поселке не регламентировано законодательством. Строго говоря, согласно нормам законодательства содержание и размеры взносов относятся к сфере компетенции собрания учредителей (членов) садоводства или дачного товарищества (ДНТ).

Коммунальные платежи за коттедж: сколько стоит жить загородом?
Определить размеры коммунальных платежей за коттедж в коттеджном поселке нередко бывает достаточно сложно. И дело оказывается не только в том, что конечная стоимость зависит от размеров дома: определяющим фактором оказывается структура инженерных сетей, а также профессионализм управляющей компании или правления поселка.


Портал Петербургские Поселки.рф - это интернет журнал о загородной недвижимости и коттеджных поселках в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. На страницах нашего портала мы рассказываем о тенденциях развития рынка загородной недвижимости, колебаниях стоимости предложений в коттеджных поселках и ИЖС, особенностях регистрации и технологиях строительства в нашем регионе. Не обходятся стороной и вопросы государственного регулирования и организационные аспекты развития загородных поселков.

Петербургские Коттеджные Поселки