Все вроде бы просто: заключая договор об ипотечном кредитовании, следует обратить внимание на условия досрочного погашения кредита. Российские заемщики, в отличие от их европейских и американских коллег, привыкли перестраховываться и выбирать более длинные сроки кредитования, чем реально могут себе позволить. В результате вопрос о досрочном погашении кредита возникает очень часто. По взвешенной оценке петербургские банки работают на уровне 15-25% досрочных погашений ссуд. В чем здесь логика и зачем заемщики стремятся погасить кредит досрочно?
На самом деле, все логично. При досрочном погашении кредита банк взимает некоторый штрафной процент. Штрафной процент призван погасить умозрительные издержки банка, связанные с ожиданием получить от взятого кредита некоторый доход. И одновременно являются т.н. демотивационным инструментом, стимулирующим клиента работать в том же временном ритме, что и сам банк, а именно заблаговременно планировать финансовые движения. По существу ведь российский банк – институция неторопливая и весьма пугливая и поэтому не нуждается в быстром или высокорисковом обороте средств. Помимо инструментов штрафов к демотивационным инструментам относят еще и моратории на погашение ипотечного займа. Мораторий – это период в течение которого заемщик не имеет права досрочно погасить кредит. Так в Петербурге средний срок ипотечного кредитного моратория составляет полгода, хотя средний российский показатель данном случае варьируется от 3х до 12 месяцев в зависимости от суммы и срока кредитования. Для сравнения – зарубежом, где популярность «жизни в кредит» существенно выше российской, этот показатель составляет от полутора лет до пяти.
Согласно анализу ПетербургскихПоселков, средний клиент, осуществляющий досрочное погашение кредита, мотивирован на совершение этой операции получением наследства или выгодой от крупной сделки по продаже недвижимости или автомобиля. В отдельной категории находятся заемщики, оперирующие ипотечным кредитным инструментом на фоне заработков, связанных с крупными, но нерегулярными финансовыми поступлениями.
Выгодно ли досрочно возвращать кредит?
Так как же досрочно погасить кредит? При возникновении необходимости досрочного погашения ипотечного кредита, заемщику следует обратиться в банк с просьбой о предоставлении альтернативного графика-расчета или 2х графиков. Один из них будет соответствовать варианту выплаты кредита на текущих условиях – второй – на условиях ускоренной выплаты. Сравнение этих 2х графиков и обозначение в них штрафных издержек позволит принять правильное решение. Обычно штраф составляет от 2х до 5 процентов от суммы кредита. Однако нередко это меньше, чем пришлось бы отдать банку в обычном режиме.
Существует впрочем, и альтернативная финансистская логика: при рассмотрении варианта досрочного погашения кредита, возможно, целесообразно рассчитать возможность вложения избыточных средств на депозит в каком-либо банке под процент. Нормальный взвешенный процент сегодня может составлять до 11%. А наличие депозитов или депозитной истории в ряде банков – включая, например, ВТБ24 или Банк Санкт-Петербург, может быть основанием для льготных условий при кредитовании или перекредитовании ранее взятых кредитов под более низкий процент.
