Когда вы становитесь собственником заветного дачного участка, начинаете его обустройство, вы часто воспринимаете свой земельный надел как свою безусловную территорию и распоряжаетесь ей как сочтете нужным. Однако, это не всегда правильно, ведь помимо ваших прав на землю, существуют еще и обязанности, среди которых – выполнение законов и соблюдение норм и правил общежития. А еще есть вопросы интересов соседей, защиты окружающей среды и масса других вопросов, каждый из которых с интересом всматривается в глубину вашего кошелька. Прокомментировать основные проблемы, с которыми сталкиваются собственники дачных участков, мы попросили юриста Межрегиональной юридической компании Сергея Михалева.
Какой дом можно построить на своих 6 или 10 сотках дачного участка
«Проезжая иногда мимо садоводств и ДНТ через окно автомобиля наблюдаешь настоящие дворцы, построенные практически вплотную друг с другом. Можно ли так строить», - прислал нам вопрос Евгений Старостин из Ленинградской области. Можно понять собственника земли, который хочет построить как можно более комфортабельный дом с подземным и в идеале «двумя мансардными этажами», но это далеко не всегда возможно. При строительстве дома в садоводстве просто нельзя строить небоскреб. Согласно действующему законодательству на своем дачном участке можно построить жилое строение и хозяйственные постройки – сараи, теплицы, баню, летнюю кухню, при желании - навес для автомобиля или полноценный гараж. Но не только назначение этих строений регламентировано, четко определены и габаритные размеры и размещение строений на участке. И о такой стройке следует подумать заранее, чтобы потом по решению суда не пришлось сносить построенный с такой любовью свой дом.
Расположение дома на участке
Правила расположения дома на садовом участке требуют соблюдения СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан" и СП 11-106-97 "Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку территории садоводческих (дачных) объединений граждан". Согласно этим документам располагать жилой дом следует на расстоянии не менее 3х метров от забора с соседним участком. Следует также избегать ситуаций, когда снег с вашей крыши будет падать на территорию соседей. Такие нарушения вряд ли будут основанием для сноса вашего дома или строения, но при некоторых обстоятельствах суд может потребовать устранить недостатки расположения строения. Так легкую баню или летнюю кухню предложат передвинуть, а сарай разобрать.
В указанных документах среди прочего обозначены минимальная высота жилого дома (2.2 метра), хозяйственной постройки (2 метра). Размерность дома по площади или кубатуре не оценивается, можно строить дом и в несколько этажей, если иное не предписано уставом ДНТ или местным законодательством, главное соблюсти и не нарушить целевое использование земли. По крайней мере, так предписывает закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Соблюдая целевое требование по использованию земли на участках в 6 – 12 соток следует также учитывать, что под строения и дорожки может быть отведено не более 25-30% общей площади земли, расстояние между крайними строениями и группами строений не может быть меньше 6 метров, а в случае деревянных строений – 15м. Есть также ограничения по расположению колодцев, туалетов и компостных сооружений – не менее 8 метров. При этом следует обратить внимание на то, что если соседи построили, например, колодец на своей территории раньше вас, то вам придется соотноситьсвои строительные фантазии с уже имеющейся действительностью и аргументы вроде «почему я должен отступать, а они нет» будут несостоятельны.
Какие нарушения могут стать основанием для суда санкционировать снос строения?
«В судебной практике известно несколько дел, когда суд выносил решения о сносе жилых и хозяйственных построек. Так в 2011 году к сносу был приговорен дом, построенный на садовом участке, расположенном в непосредственной близости от магистрального трубопровода. Согласно нормативам СНиП 2.05.06-85 "Магистральные газопроводы" расстояние должно составлять не менее 250 метров, в данном же случае оно было нарушено более чем вдвое. Соответственно суд постановил, что проживание в таком доме является опасным для жизни,» - рассказывает Сергей Михалев. Аналогичные решения суды выносят в случае нарушений требований природоохранного, противопожарного, электротехнического законодательства.
Но что если нарушение строительства имеет место
Если по незнанию или недомыслию вы сами нарушили законодательство, вам следует предпринять меры для минимизации ущерба или потенциальной угрозы. Очевидно, что универсального рецепта в этом случае нет, однако вы вполне должны быть в состоянии оценить чьи права и в каком объеме вы всерьез нарушаете. Если речь идет о соседях, вам следует установить с ними дружеские отношения и нивелировать потенциальный ущерб. Всерьез, если ваша пристройка к дому или сараю расположена ближе 1 метра к границе участка, соседские грядки и правда могут оказаться в тени и их урожай пострадать (СНиП 30-02-97). Однако сохранение добрососедских отношений может в данном случае быть ценнее взаимных претензий и если вы и ваши соседи живете не по принципу «Все идиоты, а я д`Артаньян», то договориться всегда можно. Ведь есть же и тенелюбивые растения или деревья и вы их даже можете посоветовать вашим соседям.
Если же речь идет о конфликте интересов в отношении строений, колодцев и уборных, вам следует фото-фиксировать момент завершения вашего строительства и следить за изменениями на соседских участках. В случае судебного рассмотрения тот факт, что ваше строение появилось на этом месте раньше может сыграть вам на руку.
А вот если наоборот ваши соседи нарушают ваши права и не готовы идти на встречу в формате рационального диалога, тут формат общения может быть другим. Чаще всего объектом для претензий является устанавливаемый соседями сплошной 2х метровый забор, например, из листов металлопрофиля. В случае если Вас это не устраивает, вы вправе обратиться к председателю садоводства и при необходимости составить документы для судебного разбирательства, ведь все тот же СНиП требует, чтобы высота ограждений между участками было не выше 1.5 м. и не создавало препятствий для проникновения света. Однако, СНиП не универсальный документ, нередко соседи заводят на участке кур, гусей, кроликов и прочую живность, запах от которой может шокировать даже самых устойчивых и крепких духом. Здесь на защиту ваших прав и интересов приходит Гражданский кодекс, требующий от ваших соседей не нарушать ваших прав.
«От соблюдения закона зависит не только ваше спокойствие и комфорт, но и уверенность в завтрашнем дне, - подытоживает Сергей Михалев. - Относитесь к нормам внимательно и с уважением, они всегда будут на страже ваших интересов».
