Стоимость владения коттеджем, это не только цена, которую придется заплатить при покупке или строительстве. Одним из важных вопросов при выборе и принятии решения, какой коттедж купить в каком коттеджном поселке.
Один из наиболее острых вопросов, которыми задаются будущие собственники коттеджей в Ленинградской области, состоит в том, что помимо расходов на покупку недвижимости, отделку и обустройство нового жилья, собственник должен будет нести еще и издержки на содержание и организацию поселка. Для тех, кто совершает подобного рода сделки по приобретению недвижимости «по наитию», неожиданность в виде значительной стоимости за обслуживание может привести собственника к отказу от владения свежеприобретенной квартирой или загородным домом. Справедливости говоря, «мелкую пакость» могут заложить в будущий проект и непосредственно застройщики, особым образом оформив коммуникации и сделав себя или обслуживающую компанию искусственным монополистом. Но обо всем по порядку.
Вопрос первый. Сколько стоит содержание коттеджа в коттеджном поселке?
Какая цена ежемесячного или ежегодного взноса может считаться условно справедливой и с какой ценой готовы согласиться средний собственник домовладения на 10-12 сотках?
В течение зимы 2012-2013 года журналисты портала ПетербургскиеПоселки.рф проводили исследование, сколько же всего платят за обслуживание жители коттеджных поселков. Исследование велось через социальные сети и форумы. В ходе исследования были опрошены около 300 жителей из более чем 40 коттеджных поселков Ленинградской области. В отдельных случаях данные, представляемые жителями поселков, подтверждались застройщиками или девелоперами. В других случаях представители компаний категорически отказывались от комментариев.
Полученные данные подтвердили исходную гипотезу: в настоящий момент стоимость услуг содержания поселка не связана с классом жилья или качеством обслуживания. К сожалению, в большинстве случаев обслуживающей поселок компанией является созданное застройщиком ООО. В отличие от форм организации кооперативов, товариществ и некоммерческих объединений, ООО в уставных документах обозначает смысл своего существования – извлечение прибыли. Только в 23% случаях управление поселком оказывалось в руках самих жителей, остальные собственники оплачивают не только себестоимость, но и значительную долю сверхприбыли управляющих компаний.
Для поселков до 100 домовладений с 75% и более заселения средняя стоимость, вносимая собственником дома на участке 10-12 соток, за обслуживание поселка составила 1600 рублей в месяц. При заселении от 50 до 75% поселка стоимость резко возрастает и составляет 3200 рублей в месяц.
В поселках, где имеется более 100 участков, стоимость обслуживания в среднем составляет при 75% заселенности 2000 рублей в месяц. При заселении от 50 до 75% поселка – 3500 рублей.
Характерно, что стоимость обслуживания напрямую связана с возрастом проекта. Чем старше поселок, тем ниже стоимость вносимых взносов. При этом очевидно, что в более старых поселках общая инфраструктура будет чаще выходить из строя и более подвержена износу. На фоне этого следует отметить, что в ситуациях, когда собственники участков имеют большее влияние на управляющую компанию или самостоятельно управляют поселков, число услуг и стоимость этих услуг становится заметно более низким. Так, например, в Охтинском раздолье стоимость в среднем составляет около 1600 рублей в месяц. А в ДНТ Киссолово – 4200 рублей. (данные согласно указанным на форумах или сайтах застройщиков).
Иначе выглядит ситуация в садоводствах. При сопоставимых по объему и набору услуг ситуациях, стоимость обслуживания редко где пересекает 12 000 рублей в год, т.к. 1 000 рублей в месяц. Качество услуг при этом, несмотря на организацию, может быть как хорошим, так и плохим – в зависимости от готовности собственников бороться с бракоделами и искать качественных поставщиков.
При оценке стоимости обслуживания в расчет принимался стандартный пакет: годовой «контракт» обычно включает издержки по обслуживанию управления поселком, издержки по потерям (хищениям) в электросетях, обслуживание дорог, скважины, вывоза мусора и организации охраны. Удаленность поселков от Петербурга практически не оказывала влияние на стоимость, кроме отдельных исключительных примеров.
Подводя итог, можно сказать, что существующие тарифы очень далеки от прозрачности и редко не связаны с фактической стоимостью обслуживания инфраструктуры. Приводя цены в садоводствах, ДНТ и коттеджных поселках ИЖС к единому знаменателю, можно обозначить следующие условно-справедливые тарифы для типового поселка в Ленинградской области -усредненного полу-заселенного поселка на 150 домовладений.
- В базовом случае (охрана, шлагбаум, дороги, уборка дорог зимой, мусор, обслуживание) - 1000 рублей в месяц.
- Скважина (без ограничений) – дополнительно 500 рублей в месяц
- Скважина (с ограничениями) – обычно 100 рублей фиксированной платы + дополнительно по счетчику от 20 до 50 рублей за куб.м.
- Обслуживание газа – дополнительно 200 рублей в месяц.
- Обслуживание общей канализации – 300 рублей в месяц.
- Освещение – 150 рублей в месяц.
- Профессиональная лицензированная охрана вместо самонанятой с патрулированием по улицам 3 раза в день (редкая опция) – дополнительно 1500 рублей.
- Интернет, телевидение по кабелю – 1000 рублей.
