В последнее время загородное строительство стало развиваться достаточно быстро, девелоперы так и не решили одну из самых крупных проблем – кто будет строить социальные объекты, например школы, детские сады, магазины, а так же дороги. Большинство проектов, даже достаточно крупные, зачастую сообщают покупателям, что школа или детский сад находится в 10-15 км от проекта, и это в соседнем населенном пункте. Бывают случаи, что продавцы опускают данный вопрос и говорят, что вся инфраструктура есть неподалеку от предлагаемого коттеджного поселка. Жители поселков «экономкласса» должны активно пользоваться услугами соседних населенных пунктов, или же возить детей в школу или детский сад в город.
По данным агентства недвижимости Home Estate, лишь 30% загородных коттеджных поселков оснащены необходимой социальной инфраструктурой. Говоря о поселках «экономкласса», там существует минимальный набор удобств, включающие в себя закрытую охраняемую территорию и небольшой магазин. Существует разница и в стоимости объекта. Объект с развитой инфраструктурой может отличаться от объекта с похожими характеристиками, но без особой инфраструктуры на 10-15%. Стоимость проектов загородной недвижимости зависит прежде всего от класса поселка. Обеспечение поселков развитой социальной инфраструктурой значительно увеличивает стоимость определенного домовладения для покупателей, а так же ускоряет темп продаж.
Частные детские сады, крупные магазины, и похожие объекты, вплоть до фитнес-клубов и теннисных кортов, могут позволить себе только элитные или очень крупные объекты.
Проблема заключается и в строительстве дорог. Асфальтирование одного участка внутри поселка выливается в многомиллионные инвестиции, и, при этом, это лишь не большая часть затрат, которые, в последствии необходимо окупить. Некоторые застройщики пытаются сэкономить на некоторых элементах инфраструктуры. Зачастую, экономию на дорогах можно встретить на объектах «комфорт»- и «экономкласса».
С другой стороны, коттеджных поселков в Санкт-Петербурге и Ленинградской области не так много, в основном существуют крупные проекты комплексного освоения территорий (КОТ) с малоэтажной застройкой. В зависимости от количества проживающих на той или иной территории, происходит развитие инфраструктуры, в том числе и социальной. Объекты инфраструктуры необходимы жителями поселков. В связи с этим, происходит развитие и освоение земель для застройки такого рода объектов. Строительство таких объектов за свои деньги предполагает повышение цен на коттеджи, что в свою очередь не выгодно девелоперам, так как цены на подобные сделки после кризиса продолжают снижаться. Для девелоперов загородных объектов выполнение строительных работ по объектам социальной инфраструктуры, достаточно трудная задача, и жители, в свою очередь, не готовы впоследствии содержать такие объекты.
В некоторых случаях девелоперы выделяют территорию под детский сад или школу в расчете на то, что объекты социальной инфраструктуры будут построены за счет властей. Так, например, компания «ПулЭкспресс Групп» выделила такую территорию в своем проекте «Охтинский парк».
Из такой ситуации существует один выход: проекты государственно-частного партнерства (ГЧП), когда объект строится за счет инвестора с договоренностью, что в будущем он будет передан на баланс государства. Но и в этом случае есть свои минусы, например детский сад станет муниципальным, и туда смогут ходить все, кто захочет, а не только жители того поселка, в котором располагается данный детский сад.
В перспективе эта проблема должна решиться с более интенсивным строительством загородных коттеджных поселков, и темп продаж будет налажен, и спрос на дома в коттеджных поселках будет со временем увеличиваться.
