Элитные коттеджи Ленинградской области. Стагнация продаж?

Элитные коттеджи Ленинградской области. Стагнация продаж?:


Эксперты говорят, что продажи элитных коттеджей в так называемой категории продаж «с рук» были всегда крайне осложнены. Сегодня ситуация на вторичном рынке «элитки» не улучшилась. Учитывая, что актуальное предложение измеряется десятками готовых проектов, счет сделок идет на единицы.

Элитные коттеджи Ленинградской области. Стагнация продаж?

Согласно данным аналитиков рынка загородной недвижимости, в Санкт-Петербурге и его окрестностях на продажу выставлены примерно 300 коттеджей класса «элит». В среднем каждое домовладение выставлено по цене свыше 30 млн. рублей. И такая статистика не учитывает предложения от застройщиков в организованной застройке. Однако все – таки большая часть предложенных проектов, примерно треть от всего количества, – составляют дома в коттеджных поселках. Специалисты говорят, что подчас такие продажи, по сути, являются вторичными в уже закрытых или еще реализуемых проектах. Бывает, что застройщики в поисках дополнительных каналов по привлечению клиентов, «маскируют» свои продажи под вторичные. 

Отметим, что в основном элитное нереализованное предложение  сконцентрировано во Всеволожском районе. По убыванию следуют  Курортный, Выборгский, Пушкинский, Гатчинский, Петродворцовый и Ломоносовский районы. По данным аналитиков, в последних трех районах вариантов совсем немного, хотя и здесь можно встретить весьма пафосные объекты.

Вообще же существует мнение, что почти все элитные коттеджи являются воплощение так называемого «виртуального» предложения. Дело в том, что большая часть объектов оценена подчас совершенно неадекватно.

Есть данные, что на рынке элитного жилья лишь около 10% объектов оценены разумно. На остальные 90% цены завышены, и, как отмечают специалисты, весьма серьезно. И здесь действует правило  -  чем дороже объект, тем сильнее он переоценен. Так, по словам Дмитрия Демидова, менеджера агентства «Петербургская Недвижимость» по домам стоимостью свыше 15 млн. рублей цены завышены минимум на треть. «Когда ко мне обращается клиент, желающий продать дом за 20 млн.,  я еще до просмотра знаю, что его реальная продажная цена – не больше 13 млн. может быть, еще меньше», подчеркивает эксперт.

Такое мнение разделяют многие специалисты. Элитных объектов по адекватной цене, почти нет. Как минимум, стоимость жилья завышена на 20%, в среднем стоимость коттеджей значительно более завышена. Владельцы жилья высокого ценового сегмента не всегда осознают реальную стоимость своего жилья и уверены, что для того, чтобы их дом стал привлекательным на вторичном рынке достаточно уступить 10% от стоимости коттеджа. С точки зрения покупателей, такая тактика не оправдана. 

Так, если в начале статьи мы оговорили количество элитного предложения в размере около 300 объектов, то теперь, выкинув из этой ценовой категории (от 30 млн. руб.) дома по явно завышенным и неадекватным ценам, то мы получим более чем  вдвое сжатый список в  120 объектов. При этом, аналитики рынка говорят, что реальные шансы найти своего покупателя имеют лишь 20-30 коттеджей из этого количества. Владельцы жилья либо выставили коттеджи уже по адекватным ценам, либо они  готовы снижать стоимость до разумных значений. Получается, что из всего богатства предложения реальный выбор у покупателя на вторичном рынке элитного загородного жилья, учитывающий предпочтения клиента по локации, площади дома и участка, обычно составляет 4-5 объектов

Вторичный рынок элитных коттеджей.

Спрос на элитные вторичные объекты крайне невелик. Одной из главных причин такой ситуации  аналитики называют неадекватность запросов продавцов. Завышенность цен влияет на скорость продаж. Отметим, что объем сделок в высшем ценовом сегменте обычно не превышает 10 продаж в год. При этом многие крупные агентства недвижимости не проводили сделок с объектами этой ценовой категории на протяжении нескольких лет. Обычно счет подобных операций  идет на единицы. Так, например, по информации агентства «Александр», за год  компания  провела две сделки в этой ценовом сегменте. Другое агентство «Прогаль» за минувшие полгода провело лишь одну сделку дороже 30 млн. рублей. Правда компания смогла продать еще один объект по стоимости 29 млн.

По словам экспертов от компаний как реализующих подобные дома, так и не достигших успехов в реализации элитных объектов, спрос и суммарный объем сделок в сегменте в последние годы остается примерно на одном уровне.

«Спрос в верхнем ценовом сегменте на загородные дома вне коттеджных поселков весьма слабый. За последний год у нас были сделки в ценовом диапазоне 17-20 млн. рублей, по более дорогим объектам продаж не было вообще. Неудивительно, что огромное число вариантов стоит в листингах без движения уже несколько лет», - подчеркивает аналитик.

Если говорить о коттеджах стоимостью свыше 30 млн. рублей, то здесь эксперты говорят практически о полном отсутствии спроса. Интересующихся таким жильем практически нет. Однако занимательно, что предложение при этом пополняется каждый месяц.

Сегодня на рынке загородки насчитывается ряд  объектов, которые стоят без движения уже свыше трех лет. Приведем  характерный пример. Хозяин элитного коттеджа выставляет свое жилье  по стоимости в  130 млн. рублей. Не получив предложений, он снижает цену до  99 млн. рублей. Однако и такая скидке не приносит желаемого результата.  За весь 2012 год  по этому объекту было лишь два просмотра. А воз и ныне там.

По замечаниям специалистов в последнее время среди потенциальных покупателей стало намного меньше чиновников, что не может не радовать. «В прошлые годы они составляли существенную часть клиентов», - комментирует аналитик.

Смежные показатели.

В общем и целом ситуация затишья и низкие показатели продаж в сегменте загородного вторичного элитного жилья впрочем, вполне сходна с обстановкой в смежных сегментах. Эксперты подчеркивают, что  продажи в высшем ценовом сегменте в Санкт – Петербурге достаточно редкое явление на сегодня.

«Элитка» в Санкт-Петербурге.

Ситуация с «элиткой» в городе аналогична загородной альтернативе. В Санкт – Петербурге дорогие объекты также в среднем переоценены на 30-70%. Аналитики отмечают, что подчас  цена завышена в два и более раз. Сделки в сегменте супер-дорогого жилья  единичны. Спрос замер.

Так объясняет застойные явления на рынке городской «элитки» директор Петроградского отделения агентства «Адвекс» Юрий Воробьев:

«А покупателям сегодня как никогда важен фактор ликвидности. У них есть деньги и уже есть жилье (как правило, не одно). Они готовы вкладываться в покупку новой квартиры только если будут понимать, что это вложение разумно, то есть при желании они смогут продать его без больших финансовых потерь. Если подходящих вариантов нет, они просто отказываются от покупки».

Отметим, что сходные мнения разделяют многие эксперты недвижимости.

Как и в случае с коттеджами, спрос не растет, а вот предложение увеличивается.

Аналитики говорят, что за последнее время количество выставленных квартир высшего ценового сегмента несколько подросло.

Вторичный рынок «элитки» в Петербурге.

По вторичке ситуация следующая. Появляются предложения в построенных домах. Большая часть апартаментов предлагается с отделкой. Спрос на такие квартиры, без сомнения, имеется, однако интересантов совсем немного.

Что касается формата организованной застройки, здесь положительных изменений также не наблюдается. Отметим, что здесь сделок с элитными объектами фиксируется больше, чем на «вторичке». Однако при все при этом, предложение, определенно, значительно превышает спрос, а вот количество сделок  за последние два года никак не выросло. Опять же фиксируется  очевидное завышение цен у большинства девелоперов. На объекты от некоторых застройщиков цены  завышены в два и более раз.   

Вернемся к коттеджам. Говорят, что на ряду с завышенными аппетитами застройщиков, на низкий спрос также влияет фактор недоверия потребителей к девелоперам.  Клиенты  прежде всего опасаются низкого качества и уровня строительства домов. «Произвести техническую экспертизу предлагаемых домов у нас довольно сложно, а предъявить претензии после приобретения дома, когда выявятся скрытые недостатки – проблематично» - подчеркивает аналитик. Помимо претензий к качеству застройки, покупателей беспокоят несовершенства планировками и непроработанность  технических решений.

Касательно вторичного рынка, эксперты обращают внимание и на качество строительных материалов. Так для состоятельных покупателей коттедж, построенный 3-5 лет назад, не соответствует их взыскательному вкусу и требованиям к дому.

А есть ли альтернатива?

Учитывая недостаточный уровень застройки, повсеместную завышенность цен, сегодня все чаще и чаще состоятельные клиенты предпочитают приобретать участки под дальнейшую индивидуальную застройку.  Невозможности подобрать нужный  вариант по вкусу подталкивает покупателей к покупке земли. Потребитель устает от просмотра и поисков необходимого варианта и покупает участок для самостоятельного освоения.

Рынок реагирует пропорционально спросу. Сегодня в области на продажу выставлено немало земель без подряда в рамках различных загородных проектов.

«Вторичка» радует небольшим, однако, подчас территориально интересным предложением. Здесь почти  не найти пустых участков, зато в привлекательных местах можно приобрести участок с домом под снос.

Общая тенденция рынка загородной элитной недвижимости говорит о том, что сегодня на рынке наблюдается определенный дефицит ликвидного предложения дорогих готовых домов. Поэтому спрос перемещается в категорию покупки дорогих участков. За период прошлого года количество сделок в данном сегменте серьезно возросло.

Марина Селиванова, руководитель отдела продаж компании «БТК девелопмент» прогнозирует увеличение цен на привлекательные для состоятельных граждан участки. «Если в ближайшее время не появятся поселки с коттеджами для состоятельных граждан, которые бы соответствовали их сегодняшним запросам, можно ждать некоторого повышения цен на дорогие ликвидные участки» - подчеркивает аналитик.
 


Постоянный адрес статьи:
http://ПетербургскиеПоселки.рф/white_pages/interview/elitniie_kottedzhi_leningradskoij_obla.../


О статье « Элитные коттеджи Ленинградской области. Стагнация продаж? »

Каково состояние рынка элитного жилья Петербурга сегодня?

Рекомендуемые материалы
Какой должна быть инфраструктура элитного поселка?

Какой должна быть инфраструктура элитного поселка?
В данной статье мы предлагаем вашему вниманию рассмотрение вопроса требований к инфраструктуре поселков элитного ценового сегмента. Сначала мы рассмотрим запросы и пожелания покупателей к инфраструктуре элитной загородной недвижимости на рынке Петербурга и Ленинградской области, а затем приведем примеры конкретных проектов.

Намыв будет завершен в 2014 году

Намыв будет завершен в 2014 году
Намывные работы в Финском заливе под Сестрорецком должны завершиться в 2014 году. Об этом журналистам сообщил во время презентации проекта «Новый берег» в рамках форума PROEstate заместитель генерального директора ООО «Северо-Запад Инвест» Владимир Жуйков.

Цены на элитное жилье в Петербурге стремительно растут. Согласно исследованиям международной консалтинговой компании Knight Frank, Санкт-Петербург занимает шестое место в мире по темпам роста цен на жилье класса элит. Обгоняют северную столицу только Джакарта (+38,1\%), Банкок (+26,1\%), Майами (+21,1\%), Дубай (+18,3\%), Шанхай (+17,4\%).

247

Что лучше собственность или аренда?
При выборе дома покупатель обращает внимание на множество факторов: отдаленность от города, живописность окружающей природы, коммуникации, инфраструктура, состояние дорог, цена. Однако есть такой, незначительный на первый взгляд, аспект как статус земли. Покупая дом, мы всегда приобретаем и землю, на которой этот дом стоит. А земля может находиться либо в собственности, либо в аренде. На что влияет статус земли и почему на него важно обращать внимание, поможет ответить наша статья.

248

«Новички» на рынке загородной недвижимости 2013 - Часть 1
Начнем наш обзор с тенденций января. Традиционно в январе наблюдается повышение интереса и активности покупателей на рынке загородной недвижимости. Праздники уже позади, каникулы предоставляют больше времени для себя любимых,  а с началом нового года многие люди связывают наступление изменений и в своей жизни. Кто-то, и таких «кого-то» совсем немало, связывает начало новой жизни с приобретением жилья за чертой города.

248

Минимальная цена за сотку
По данным "Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского", средняя цена реализованной сотки земли в Ленинградской области достигла абсолютного минимума за все время наблюдений.

Noteburg - Нотебург

Noteburg - Нотебург
Малоэтажный жилой комплекс «Noteburg» расположился на береговой линии Ладожского озера в Кировском районе Ленинградской области. Поблизости находится крепость Орешек, в честь которой и назван строящийся поселок. Поселок выполняется в едином стилистическом решении средневековой Европы: в поселке есть тихие улицы с домами-таунхаусами, а также настоящие родовые замки.

Green Park - квартиры и таунхаусы

Green Park - квартиры и таунхаусы
Коттеджный поселок "Green Park" находится на территории Юкковского поселения вблизи Осиновой Рощи.  Загородный дом в «Green Park» - это оптимальное решение для людей, которые ценят свежий воздух, уют и безопасность: близость города и экологически-чистый район.

Одуванчик коттеджный поселок

Одуванчик коттеджный поселок
Простой поселок для собственников среднего класса. Поселок Одуванчик – один из тех проектов, которые ориентированы на тех, кто хотел бы иметь удобную дачу в пригородах Петербурга, куда можно приехать в отпуск летом и на выходные зимой. В пяти минутах от коттеджного поселка Одуванчик расположено Кипенское озеро, чуть дальше – еще система озер.

Участки I/2013 395 -128
Коттеджи I/2013 251 -112
Таунхаусы I/2013 506 -37
Уверенность покупателей (a.) I/2013 21 -6
Уверенность застройщиков (b.) I/2013 1011 -697
Курс USD, ЦБ РФ 07.05 31.0839 +0.0406
Курс EUR, ЦБ РФ 07.05 40.7386 +0.1122
Курс USD/EUR 07.05 1.3106 -0.0018
Валютная корзина
(USD+RUB)/2
07.05 35.4285 +0.0728
Индикаторы поквартального состояния рынка загородной недвижимости Петербурга.

Таунхаусы или желаемое за действительное
В представленной статье мы проанализируем структуру  спроса и специфику предложения, складывающихся в результате запросов со стороны «потребителя» загородной и городской недвижимости.  Речь пойдет о том, какой тип жилья наиболее привлекателен для покупателей в данный момент времени на рынке недвижимости. Мы попробуем не только провести исследование, но и  сравнить результаты с аналогичным опросом, проведенным в  декабре 2011 года. Таким образом мы сможем  выявить динамику пожеланий клиентов.

Популярность таунхаусов способна потеснить городскую недвижимость
По сообщениям экспертов, на сегодняшний день рынок таунхаусов Санкт - Петербурга и Ленинградской области способен составить реальную конкуренцию объемам продаж и популярности городской недвижимости. Согласно проведенному исследованию, предложение таунхаусов класса «эконом», располагающихся неподалеку от городской черты, день за днем растет и набирает обороты.

Город и область – дайджест новостроек, или какие проекты вышли на рынок продаж?
Подмечено, что в последнее время все больше интересных проектов новостроек появляются в сегменте эконом – класса. Квартирный «масс - маркет» занимает не только на уже известные своей ценовой демократичностью областные территории, но проникает внутрь обжитого Санкт - Петербурга. В данном обзоре мы рассмотрим динамику развития рынка недвижимости города и области. Подробно рассмотрим как проекты в черте Санкт – Петербурга, так и в пригородном районе.

Основные стили в интерьере загородных домов
Зачастую мы можем сталкиваться с названиями коттеджных поселков или жилых комплексов, которые отражают особенность архитектуры. Например, «Итальянский квартал» или «Vita Verde» напоминают о солнечной Италии. И зачастую, дома в таких поселках выдержаны в едином, в данном случае, итальянском стиле. Что касается внутренней отделки помещений, то покупатели могут проявить фантазию и обустроить свое жилище соответственно своим желаниям и возможностям.

Жители Усть-Луги добиваются права доступа к реке через суд
Общественность борется за право граждан иметь доступ к берегам рек. Но всегда ли надо бороться, не превращается ли борьба в процесс ради процесса, а преследование по закону становится преследованием по букве закона, а не по духу.


Обзор методов повышения плодородия почвы
Повышение плодородности почвы на коттеджном или садовом участке в конечном счете напрямую влияет на качество растений и условия вашего отдыха на даче или в загородном доме. Даже если вы не выращиваете овощи и относите себя к «дачникам» красивому газону все равно нужна качественная почва.

На помощь приходят сидераты
Широко известно, что земля не терпит пустоты. Перекопав грядку суглинистых или песчаных почв, смешав их с торфом и навозом, обильно посыпав гумусом, нельзя оставлять землю пустой. Вы сами ужаснетесь, когда через неделю на свежеперекопаном поле вдруг начнут радостно всходить побеги той же мать-и-мачехи. И если дать обработанной грядке зарасти травой, минимум половина потраченных усилий переформирования почвы выбранного участка пойдут прахом.


Специальное предложение

Коттеджный поселок Смольный Таунхаус + участок + коммуникации за 1750 тыс. руб.

Чистый ручей В 2х км. от Финского залива. Участки от 9 соток от 1 млн. все коммуникации.

Феликсово Дом 78м2 с участком за 1 млн. руб.

Green Hills Коттеджи от 5.8 млн. Участки, лес, озеро, охрана. 9 км от Всеволожска.


Сколько стоит содержание коттеджа
Стоимость владения коттеджем, это не только цена, которую придется заплатить при покупке или строительстве. Одним из важных вопросов при выборе и принятии решения, какой коттедж купить в каком коттеджном поселке.

Завышенные взносы в ДНТ, садоводствах и коттеджных поселках
Ценообразование стоимости обслуживания и размеров взносов в садоводстве или поселке не регламентировано законодательством. Строго говоря, согласно нормам законодательства содержание и размеры взносов относятся к сфере компетенции собрания учредителей (членов) садоводства или дачного товарищества (ДНТ).

Коммунальные платежи за коттедж: сколько стоит жить загородом?
Определить размеры коммунальных платежей за коттедж в коттеджном поселке нередко бывает достаточно сложно. И дело оказывается не только в том, что конечная стоимость зависит от размеров дома: определяющим фактором оказывается структура инженерных сетей, а также профессионализм управляющей компании или правления поселка.


Портал Петербургские Поселки.рф - это интернет журнал о загородной недвижимости и коттеджных поселках в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. На страницах нашего портала мы рассказываем о тенденциях развития рынка загородной недвижимости, колебаниях стоимости предложений в коттеджных поселках и ИЖС, особенностях регистрации и технологиях строительства в нашем регионе. Не обходятся стороной и вопросы государственного регулирования и организационные аспекты развития загородных поселков.

Петербургские Коттеджные Поселки