Согласно данным аналитиков рынка загородной недвижимости, в Санкт-Петербурге и его окрестностях на продажу выставлены примерно 300 коттеджей класса «элит». В среднем каждое домовладение выставлено по цене свыше 30 млн. рублей. И такая статистика не учитывает предложения от застройщиков в организованной застройке. Однако все – таки большая часть предложенных проектов, примерно треть от всего количества, – составляют дома в коттеджных поселках. Специалисты говорят, что подчас такие продажи, по сути, являются вторичными в уже закрытых или еще реализуемых проектах. Бывает, что застройщики в поисках дополнительных каналов по привлечению клиентов, «маскируют» свои продажи под вторичные.
Отметим, что в основном элитное нереализованное предложение сконцентрировано во Всеволожском районе. По убыванию следуют Курортный, Выборгский, Пушкинский, Гатчинский, Петродворцовый и Ломоносовский районы. По данным аналитиков, в последних трех районах вариантов совсем немного, хотя и здесь можно встретить весьма пафосные объекты.
Вообще же существует мнение, что почти все элитные коттеджи являются воплощение так называемого «виртуального» предложения. Дело в том, что большая часть объектов оценена подчас совершенно неадекватно.
Есть данные, что на рынке элитного жилья лишь около 10% объектов оценены разумно. На остальные 90% цены завышены, и, как отмечают специалисты, весьма серьезно. И здесь действует правило - чем дороже объект, тем сильнее он переоценен. Так, по словам Дмитрия Демидова, менеджера агентства «Петербургская Недвижимость» по домам стоимостью свыше 15 млн. рублей цены завышены минимум на треть. «Когда ко мне обращается клиент, желающий продать дом за 20 млн., я еще до просмотра знаю, что его реальная продажная цена – не больше 13 млн. может быть, еще меньше», подчеркивает эксперт.
Такое мнение разделяют многие специалисты. Элитных объектов по адекватной цене, почти нет. Как минимум, стоимость жилья завышена на 20%, в среднем стоимость коттеджей значительно более завышена. Владельцы жилья высокого ценового сегмента не всегда осознают реальную стоимость своего жилья и уверены, что для того, чтобы их дом стал привлекательным на вторичном рынке достаточно уступить 10% от стоимости коттеджа. С точки зрения покупателей, такая тактика не оправдана.
Так, если в начале статьи мы оговорили количество элитного предложения в размере около 300 объектов, то теперь, выкинув из этой ценовой категории (от 30 млн. руб.) дома по явно завышенным и неадекватным ценам, то мы получим более чем вдвое сжатый список в 120 объектов. При этом, аналитики рынка говорят, что реальные шансы найти своего покупателя имеют лишь 20-30 коттеджей из этого количества. Владельцы жилья либо выставили коттеджи уже по адекватным ценам, либо они готовы снижать стоимость до разумных значений. Получается, что из всего богатства предложения реальный выбор у покупателя на вторичном рынке элитного загородного жилья, учитывающий предпочтения клиента по локации, площади дома и участка, обычно составляет 4-5 объектов.
Вторичный рынок элитных коттеджей.
Спрос на элитные вторичные объекты крайне невелик. Одной из главных причин такой ситуации аналитики называют неадекватность запросов продавцов. Завышенность цен влияет на скорость продаж. Отметим, что объем сделок в высшем ценовом сегменте обычно не превышает 10 продаж в год. При этом многие крупные агентства недвижимости не проводили сделок с объектами этой ценовой категории на протяжении нескольких лет. Обычно счет подобных операций идет на единицы. Так, например, по информации агентства «Александр», за год компания провела две сделки в этой ценовом сегменте. Другое агентство «Прогаль» за минувшие полгода провело лишь одну сделку дороже 30 млн. рублей. Правда компания смогла продать еще один объект по стоимости 29 млн.
По словам экспертов от компаний как реализующих подобные дома, так и не достигших успехов в реализации элитных объектов, спрос и суммарный объем сделок в сегменте в последние годы остается примерно на одном уровне.
«Спрос в верхнем ценовом сегменте на загородные дома вне коттеджных поселков весьма слабый. За последний год у нас были сделки в ценовом диапазоне 17-20 млн. рублей, по более дорогим объектам продаж не было вообще. Неудивительно, что огромное число вариантов стоит в листингах без движения уже несколько лет», - подчеркивает аналитик.
Если говорить о коттеджах стоимостью свыше 30 млн. рублей, то здесь эксперты говорят практически о полном отсутствии спроса. Интересующихся таким жильем практически нет. Однако занимательно, что предложение при этом пополняется каждый месяц.
Сегодня на рынке загородки насчитывается ряд объектов, которые стоят без движения уже свыше трех лет. Приведем характерный пример. Хозяин элитного коттеджа выставляет свое жилье по стоимости в 130 млн. рублей. Не получив предложений, он снижает цену до 99 млн. рублей. Однако и такая скидке не приносит желаемого результата. За весь 2012 год по этому объекту было лишь два просмотра. А воз и ныне там.
По замечаниям специалистов в последнее время среди потенциальных покупателей стало намного меньше чиновников, что не может не радовать. «В прошлые годы они составляли существенную часть клиентов», - комментирует аналитик.
Смежные показатели.
В общем и целом ситуация затишья и низкие показатели продаж в сегменте загородного вторичного элитного жилья впрочем, вполне сходна с обстановкой в смежных сегментах. Эксперты подчеркивают, что продажи в высшем ценовом сегменте в Санкт – Петербурге достаточно редкое явление на сегодня.
«Элитка» в Санкт-Петербурге.
Ситуация с «элиткой» в городе аналогична загородной альтернативе. В Санкт – Петербурге дорогие объекты также в среднем переоценены на 30-70%. Аналитики отмечают, что подчас цена завышена в два и более раз. Сделки в сегменте супер-дорогого жилья единичны. Спрос замер.
Так объясняет застойные явления на рынке городской «элитки» директор Петроградского отделения агентства «Адвекс» Юрий Воробьев:
«А покупателям сегодня как никогда важен фактор ликвидности. У них есть деньги и уже есть жилье (как правило, не одно). Они готовы вкладываться в покупку новой квартиры только если будут понимать, что это вложение разумно, то есть при желании они смогут продать его без больших финансовых потерь. Если подходящих вариантов нет, они просто отказываются от покупки».
Отметим, что сходные мнения разделяют многие эксперты недвижимости.
Как и в случае с коттеджами, спрос не растет, а вот предложение увеличивается.
Аналитики говорят, что за последнее время количество выставленных квартир высшего ценового сегмента несколько подросло.
Вторичный рынок «элитки» в Петербурге.
По вторичке ситуация следующая. Появляются предложения в построенных домах. Большая часть апартаментов предлагается с отделкой. Спрос на такие квартиры, без сомнения, имеется, однако интересантов совсем немного.
Что касается формата организованной застройки, здесь положительных изменений также не наблюдается. Отметим, что здесь сделок с элитными объектами фиксируется больше, чем на «вторичке». Однако при все при этом, предложение, определенно, значительно превышает спрос, а вот количество сделок за последние два года никак не выросло. Опять же фиксируется очевидное завышение цен у большинства девелоперов. На объекты от некоторых застройщиков цены завышены в два и более раз.
Вернемся к коттеджам. Говорят, что на ряду с завышенными аппетитами застройщиков, на низкий спрос также влияет фактор недоверия потребителей к девелоперам. Клиенты прежде всего опасаются низкого качества и уровня строительства домов. «Произвести техническую экспертизу предлагаемых домов у нас довольно сложно, а предъявить претензии после приобретения дома, когда выявятся скрытые недостатки – проблематично» - подчеркивает аналитик. Помимо претензий к качеству застройки, покупателей беспокоят несовершенства планировками и непроработанность технических решений.
Касательно вторичного рынка, эксперты обращают внимание и на качество строительных материалов. Так для состоятельных покупателей коттедж, построенный 3-5 лет назад, не соответствует их взыскательному вкусу и требованиям к дому.
А есть ли альтернатива?
Учитывая недостаточный уровень застройки, повсеместную завышенность цен, сегодня все чаще и чаще состоятельные клиенты предпочитают приобретать участки под дальнейшую индивидуальную застройку. Невозможности подобрать нужный вариант по вкусу подталкивает покупателей к покупке земли. Потребитель устает от просмотра и поисков необходимого варианта и покупает участок для самостоятельного освоения.
Рынок реагирует пропорционально спросу. Сегодня в области на продажу выставлено немало земель без подряда в рамках различных загородных проектов.
«Вторичка» радует небольшим, однако, подчас территориально интересным предложением. Здесь почти не найти пустых участков, зато в привлекательных местах можно приобрести участок с домом под снос.
Общая тенденция рынка загородной элитной недвижимости говорит о том, что сегодня на рынке наблюдается определенный дефицит ликвидного предложения дорогих готовых домов. Поэтому спрос перемещается в категорию покупки дорогих участков. За период прошлого года количество сделок в данном сегменте серьезно возросло.
Марина Селиванова, руководитель отдела продаж компании «БТК девелопмент» прогнозирует увеличение цен на привлекательные для состоятельных граждан участки. «Если в ближайшее время не появятся поселки с коттеджами для состоятельных граждан, которые бы соответствовали их сегодняшним запросам, можно ждать некоторого повышения цен на дорогие ликвидные участки» - подчеркивает аналитик.