В последние годы вопрос об использовании земель сельскохозяйственного назначения или, как их чаще называют «сельхоз земель», приобретает государственное звучание. Причин тому несколько: и историческая наследие неурегулированности вопроса оборота земель в российском занодательстве в принципе, и наличие массы правовых «дыр» и очевидная нехватка и неоправданная стоимость земель с категорией земли поселений. Но самая острая состоит в том, что в обществе вполне сложился социальный заказ о целесообразности уравнивания статуса земель сельхозназначения и земель поселений с точки зрения их значения для собственника и прав собственника распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению.
И действительно, сегодня вокруг крупных городов выросли целые грозди котеджных поселков самых разных типов и статусов. Значительная их часть отстроена на т.н. землях поселений, имеющих статус ИЖС. И хотя инфраструктура этих поселков полностью возводится за счет покупателей, включая оплату подведения газовых и электрических магистралей, государство искреннее полагает, что статус ИЖС накладывает именно на государство ответственность содержать и обслуживать эти новые населенные пункты. Самый простой и наглядный пример связан с ситуацией, когда улицы сданного и заселенного поселка освещаются по ночам при помощи дорожных светильников на столбах за счет бюджета самого поселка, хотя статус ИЖС вроде бы обязывает государство и местный муниципалитет освещать и убирать улицы за счет собственного бюджета или бюджета городка или области. Точно такая же коллизия наступает, когда речь идет о статусе садоводств: действительно, большое количество садоводств, построенных на землях сельхозназначения, сегодня являются коттеджными поселками для постоянного проживания. Их электроснабжение, дорожное хозяйство, построенное за счет самих собственников, не редко оказывается в недостаточно хорошем состоянии по вине не столько обслуживающих организаций или местных председателей, сколько по вине представителей естественных монополий, например, электропередающих организаций и их отношения к садоводствам по т.н. «остаточному» принципу.
В декабре депутаты наконец обратили внимание на сложившуюся проблему и выступили с инициативой ужесточения регламента использования сельхозземель. Разумеется, инициатива мотивирована защитой интересов граждан, ведь нередки случаи, когда некоторые девелоперы недобросовестно используют земли сельскохозяйственного назначения для возведения там жилых домов. Известны случаи, когда именно на сельхоз землях возводятся многоэтажные жилые дома в т.ч. на несколько квартир и семей в т.ч. таунхаусы, что является не вполне законным. Считается, что в Подмосковье таких небоскребов на «шести сотках» более 300, в Ленинградской области по разным оценкам - около 20.
Комментирует происходящее депутат Госдумы России, первый зампред комитета Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ Иван Кудряшов: по его словам Земельный Кодекс России устанавливает, что земли сельхозназначения не предназначены для постоянного проживания, поэтому при проведении любого строительства, застройщик законодательно не обязан обеспечивать возводимый комплекс объектами общественной и социальной инфраструктуры: поликлиниками или детскими садами. Обязательства застройщика также законодательно не подтверждены и в отношении строительства необходимых коммуникаций и транспортной инфраструктуры, что неблагоприятно сказывается и на сроках сдачи таких объектах и на гарантиях их надежности.
Урегулировать этот вопрос и призвана законодательная инициатива.
Прокомментировать ситуацию и показать перспективы развития этого вопроса в целом с учетом международного опыта ПетербургскиеПоселки.рф попросили нашего эксперта, кандидата политических наук Дмитрия Леви: «Сегодня сложилась ситуация, когда возведение инфраструктуры в т.ч. социально-значимой, производится за счет заказчика и конечного собственника. Покупателю говорят, что за свой счет он строит свою квартиру, свой дом, дорогу, подводит электричество и газ, возводит детский сад, поликлинику, школу, если не повезет еще и магазин и парковки, а заодно, возможно, и районный электрораспределительный и газораспределительный узел. Потом часть из этого имущества на этапе сдачи комплекса застройщик дарит государству, Газпрому, электрокомпаниям, те восторженно рисуют отчеты о количестве вновь введенных километрах сетей и количеству подключенных объектов. Это порядочный обман и покрытие неэффективно расходуемых средств, не более того. Часть общенациональной ситуации, когда государство стремится минимизировать свою ответственность перед гражданами, не снижая при этом ни численности госаппарата, ни налогового бремени.
В вопросе регулирования назначения земель следовало бы пересмотреть сам подход. Сегодня очевидно, что на земельных участках площадью до 20-30 соток никто промышленным сельским хозяйством не занимается. Это наверняка земли или садоводств, где возведены пригодные для сезонного или круглогодичного проживания дома, или земли ИЖС. В целях увеличения налоговых сборов и улучшения качества жизни граждан, России следовало бы повысить налоговую ставку на собственность на участки и строения, доведя ее, например, для участка площадью 10-12 соток и дома площадью до 300 кв.м. до средних 5 000 рублей в год, при этом взяв на себя строительство и обслуживание дорог, газовых, водяных и электрических магистралей согласно планам застройки или распределения участков среди собственников коттеджных поселков и садоводств.
Участки большей площади можно было бы контролировать с большей эффективностью, за счет сокращения числа мелких наделов. В конце концов эффективность самодекларирирования с выборочной проверкой в международном опыте тоже никто не отменял.
Такому принципу в целом придерживаются в Европейском Союзе, где нормой является ситуация, когда при подписании плана застройки поселка, государство берет на себя обязательство проложить асфальтированную (при подключении более 20 семей) или гравийную (менее 20 семей) дорогу до точки въезда в поселок и далее гравийную дорогу до точки въезда на участок собственника. При этом качество этих гравийных дорог жители северо-запада России могут оценить самостоятельно, выехав в Финляндию. Прокладка трассы непосредственно по участку собственника (водопровод, газ, дополнительный столб для электричества) производится за счет собственника, главное, что бремя подключения к магистралям, расширения технологической и прочей мощностей на необходимых подстанциях и прочее не является вопросом личной проблемы собственника, а признается коллективной задачей государственного уровня и покрывается из средств прибылей сырьевых и монопольных корпораций. Стремиться к этому России и следовало бы.»
