На этот казалось бы простой вопрос не существует общего ответа. И мотивы бывают очень разными. Проведя неделю в качестве приглашенного эксперта в одном из Петербургских агентств недвижимости, а также участвуя в прошедшем недавно выставочном мероприятии по теме недвижимость, о своих впечатлениях и сложившихся в 2012-2013 годах тенденциях делится эксперт портала ПетербургскиеПоселки.рф Дмитрий Леви.
Петербург – это не Москва. Здесь не все подчинено логике зарабатывания денег, жизнь течет существенно медленнее и вальяжнее и нормы прибыли существенно ниже. Потому и люди менее избалованы щедротами рынка, ведут жизнь более размеренную и если совершают экономически значимые поступки, хотят на деяться на то, что совершают их раз и надолго, если не навсегда. Большинство Петербуржев и жителей Ленобласти в сделке по приобретению квартиры ищут не столько инвестиционную возможность, сколько возможность улучшить свои жилищные условия. Как показывают социологические замеры, в 2012-2013 году доля сделок с инвестиционной направленностью едва ли превысила планку в 4%. Причем в 4% включены и те, кто приобретает недвижимость с целью предоставления ее в последующую аренду.
Такие настроения вполне понятны. Реальная экономическая ситуация такова, что при стоимости однокомнатной квартиры, условно, в 2 млн. рублей, стоимости ремонта и оснащения жилья до приемлемых условий для сдачи в 300-500 тыс. рублей, максимум, который можно выручить, сдавая такую квартиру, - это 20 тыс. рублей. Нехитрые манипуляции показывают, что на окупаемость проекта удастся выйти только через примерно 10 лет. Если рассматривать покупку квартиры, как инвестицию, то при ее сдаче доходность составляет менее 9% годовых. При этом надо на плюсовую сторону весов положить сравнительную защищенность квартиры как инвестиционного ресурса от инфляции, но с другой стороны следует отметить сравнительно низкую ликвидность квартиры, подверженность квартиры старению, необходимость закладываться на риски повреждения имущества – потопы, пожары, неадекватные собственники – и на потребности дополнительных вложений для поддержания общей ценности – таких как косметический ремонт и техническое обслуживание. За скобками остаются вопросы квартплаты, налогов и иных платежей, связанных с урегулированием отношений с государством. В любом случае планка в 10% - это распространенное предложение банков по среднесрочным вкладам.
Эти размышления и калькуляции позволяют сделать вывод о том, что покупают квартиру с целью сдачи ее в аренду те, кто либо стремится просто сохранить имеющиеся средства и не располагает знаниями и возможностями зарабатывать на своих деньгах, либо те, кто располагает ресурсами синергетической экономии – имеет доступ к побочному бизнесу по ремонту квартир, строительству или поиску тех, кто будет это жилье снимать по повышенной ставке.
Остается лишь одно бизнес-направление работы с недвижимостью в Петербурге и в области – это покупка жилья на этапе строительства и продажа на этапе завершения. Учитывая, что строительство за редким исключением, занимает не более 3х лет, цикл получается достаточно коротким, а стоимость квартиры за это время может увеличиться в 2 раза. Но для большинства горожан и жителей области покупка жилья – это не инвестиция, а приобретение именно жилья. По данным собственных наблюдений до 75% респондентов указывали на то, что ищут квартиру для себя. Те же, кто подбирал себе загородный коттедж или дачный дом в коттеджном поселке в Ленобласти, выбирали дом именно для себя в 80% случаях.
Характерно, что можно было отследить, что доля тех, кто приобретает жилье для своих родственников - родителей или детей – также велика и составляет в городе до 7%, в загородном сегменте – до 12%. Причем в отношении последних прослеживается сезонная цикличность спроса, несовпадающая с циклом основных продаж и основного спроса.
«На загородном рынке, на рынке зарубежной недвижимости», - утверждает Дмитрий Леви, «для российских граждан действует правило ценовой поляризации спроса. Лучше всего этот спрос кластеризуется средствами эконометрических наблюдений, которые показывают, что максимальная эффективность продаж приходится предложения в сегменте загородки на участки с домовладениями круглогодичого проживания в черте 40 км от КАД при цене не выше 4 млн. рублей и на расстоянии от 80 км от КАД с щитовыми садовыми домами малой площади и стоимостью до 600 тыс. рублей. На рынке иностранной недвижимости выделяются продажи «на югах» в Болгарии, Черногории и т.п., а также покупки «для спокойной жизни» в Чехии и Финляндии. Разброс средних цен при этом составляет в Болгарии в среднем около 2 млн. за 3х комнатную квартиру в городе или загородный дом до 150 кв.м. и 3 млн. за квартиру в Финляндии и 2 млн. за дом с земельным наделом».
