Традиционно Курортный район рассматривается как исключительно загородная территория. Дачи, коттеджи, частные владения, словом малоэтажная частная застройка занимает здесь, по оценкам экспертов, около 70% жилых домов. Аналитики подчеркивают, что тем, кого интересует предложение многоэтажного строительства на территории района, стоит попытать счастье в городе Сестрорецке . В остальной части района главным образом предложение ориентировано на малоквартирные дома и таунхаусы.
Курортный район на протяжении уже очень долгого времени сохраняет свой дачный статус. Девелоперы отмечают, как место для постоянного проживания покупатели квартир его чаще всего не рассматривают. По статистике квартиры в Курортном районе приобретают либо жители самого района (Сестрорецка и Зеленогорска), либо приезжие из северных регионов России, или же петербуржцы, приобретающие квартиры для летнего проживания.
Новостройки Сестрорецка
Как уже было отмечено, основная часть «многоквартирного» предложения сосредоточена в Сестрорецке. Статус «многоэтажного пригорода» Сестрорецк стал приобретать еще в советские годы, когда город стал планомерно застраиваться типовым многоэтажными домами послевоенных лет.
В городе представлены как новые многоквартирные дома, так и предложения на вторичном рынке. «Вторичка» Сестрорецка в основном предлагает недвижимость из «советского прошлого». Здесь представлены квартиры и в «сталинках», и в «хрущевках», и в панельных домах.
Сегодня же застройщики рассматривают Курортный район как место, притягивающее состоятельных клиентов. Прекрасная экологическая обстановка, сосновые леса, берег Финского залива, чистейший воздух и хорошо развитая инфраструктура определенно играют на руку как девелоперам, так собственно и покупателям. Благодаря обозначенным факторам, состоятельные клиенты готовы рассматривать квартиру в Курортном районе в качестве летней резиденции. Поэтому, в последнее время, помимо объектов типовой жилой застройки в Сестрорецке стали появляться объекты повышенных классов: комфорт- и бизнес- сегментов. Итак, на сегодняшний день доля многоэтажная застройки в городе составляет 40–45% от всей площади городской застройки.
В Сестрорецке застройщики делают упор на следующие типы квартир. В сестрорецких новостройках девелоперы в основном предлагают апартаменты большого метража и с улучшенной планировкой. Квартиры оснащены просторными балконами или лоджиями. Новые дома в обязательном порядке обеспечиваются надлежащими системами безопасности. На территории объектов есть и видеокамеры, и посты охраны, и стойки консьержей. Всегда проведена система пожарной безопасности. Кроме того, застройщики часто делают въезд на территорию нового дома закрытым, нередко действует пропускная система. На территории дома обычно организуется открытая парковка или подземный паркинг, обустраивается детская площадка.
На сегодняшний день самый крупный проект в районе - жилой комплекс «Дюна». Застройщиком выступает компания ЦДС . Проектом подразумевается, что будут возведены более 600 квартир. Материалом ЖК, состоящего из нескольких секций от 12 до 21 этажа, выступают кирпично-монолитные панели. В «Дюне» покупателям предлагается несколько планировок на выбор. Здесь можно найти и студии площадью от 23 до 25 кв. м., однокомнатные (от 33 до 45 кв. м.), двухкомнатные (от 58 до 89), и трехкомнатные квартиры площадью от 78 до 123 кв. м. Жители шести квартир на верхних этажах комплекса будут обеспечены собственными террасами. Девелопер планирует также возведение подземного паркинга на 150 машиномест. Ценовое предложение в комплексе следующее. Стоимость «однушек» начинается с отметки в 2,8 млн. руб. Отметим, что студий в продаже уже нет, раскупили. По планам застройщика, комплекс сдадут в эксплуатацию в последнем квартале текущего года.
Следующий объект обзора располагается на участке между Приморским шоссе и улицей Токарева. Здесь ведется строительство двухсекционного кирпично-монолитный дома. Застройщиком выступает ООО «Контакт». Девелопер завершил работы по возведению двух корпусов (9 и 16 этажей). На данный момент на объекте производится чистовая отделка. Застройщик сообщает, что срок сдачи дома в эксплуатацию перенесен с середины 2012 года на середину 2013 года. Стоимость квартир начинается с 2,5 млн. руб. за «однушку» площадью в 40 кв. м. Трехкомнатные апартаменты будут стоить около 4,6 млн. руб.
Помимо «многоэтажек», есть в Сестрорецке и камерные, малоквартирные дома. Расположены объекты на границе города. Здесь девелоперы аккуратно вписывают свои проекты в малоэтажный ландшафт.
Приведем пример проекта «Ясный дом». «Ясный дом» находится в окружении таунхаусов и коттеджей, поэтому высота комплекса не превышает четырех этажей. В комплексе уютно расположились 174 квартиры. Площадь квартир составляет от 45 (однокомнатная) до 172 кв. м (трехкомнатная).
По сообщениям застройщика, дом строится по специальной австрийской технологии Velox, при которой используется несъемная опалубка из монолитных щепоцементных плит. Фундамент сделан из монолитного железобетона. Стоимость однокомнатных квартир здесь начинается от 3,2 и до 4,2 млн. рублей. Самая большая и дорогая трехкомнатная квартира обойдется в 10,5 млн. руб.
Предложение также пока еще актуально и на территории дома в Зарубинском проезде, сданном в эксплуатацию в конце минувшего года. Здесь пока еще не раскупили буквально несколько квартир или, как сказали бы пессимисты, до сих пор не смогли сбыть эти несколько квартир. Напомним, что дом расположен в центре жилой застройки. Вокруг здания еще несколько новых жилых зданий, позади — таунхаусы для военных. Место считается выигрышным: почти центр города, рядом магазины и вокзал. Предложение на объекте крайне ограничено - в доме всего 18 квартир. Подземный паркинг рассчитан на 9 машино - мест. Объект позиционируется девелопером как жилье комфорт – класса. В продаже на сегодня остаются двухкомнатные квартиры общей площадью 56 – 66 кв. м по цене от 5 млн. руб.
На границах и в окрестностях Сестрорецка многоэтажное строительство практически сходит на нет, уступая место малоквартирным домам и таунхаусам.
Предложение чаще всего ориентировано на мультиформатные комплексы, где соседствуют разные типы жилья. Поскольку значительная часть таких проектов частенько попадает в зону притяжения Сестрорецка, а отсутствие четких границ между многоэтажной и малоэтажной застройкой близ городской черты позволяет сочетать различные типы застройки, можно наблюдать ситуацию, при которой в рамках одного проекта соседствуют такие форматы загородного жилья как таунхаусы, коттеджи и малоэтажные дома.
В формате подобного микса реализуется проект «Капитан». Здесь на территории объекта сочетаются сразу и коттеджи, и два блока таунхаусов, и семиэтажное здание. Местоположение «Капитана» чрезвычайно удачное, а именно объект располагается на первой береговой линии Разлива, в двух километрах от КАД.
На сегодняшний день, комплекс уже введен в эксплуатацию, оформлена собственность, но квартиры в продаже еще есть. Стоимость недвижимости начинается с отметки в 14,5 млн. руб.
Подобные проекты, а точнее два комплекса под общей маркой «Петербургское Садовое кольцо» возводятся компанией «Флагман». Проекты «Лесная дача» и «Еловый дом» формально расположены в Горской чуть дальше Сестрорецка. Однако застройщик делает ставку на инфрастуктурные возможности Сестрорецка.
Итак, согласно проекту состав «Лесной дачи» входят 20 таунхаусов и три блока из двух домов каждый. Трехэтажные здания с мансардой возводятся по технологии Velox. Квартиры площадью от 42 до 177 кв. м сдаются без отделки, стоимость начинается с 3 млн. руб.
В «Еловом доме» на территории 5 га запроектировано строительство малоэтажных корпусов, рассчитанных в общей сложности на 497 квартир, а также 40 таунхаусов в одном архитектурном стиле.
Застройщик сообщает, что квартиры будут реализоваться по довольно – таки привлекательной цене в 2,7 млн. руб. Однако отметим, что к сегодняшнему дню сроки реализации обоих проектов уже несколько раз переносились, и будут ли они сданы к концу этого года, как заявлено, неизвестно.
Немного о факторах
Очевидно, что район Сестрорецка пользуется определенной популярностью у застройщиков. Сказывается и близость к заливу или озеру Разлив (в среднем объекты «с видом на воду», как правило, стоят на 20–25% дороже аналогов в других частях района), и хорошая транспортная инфраструктура. При этом аналитики отмечают, что автомагистрали и железнодорожные линии, расположенные поблизости, сказываются на цене жилья негативно, впрочем как и улицы, идущие вдоль «железки», не слишком популярны у покупателей.
В ближайшем будущем определенное влияние на статус загородной резиденции всего района может оказать проект намыва новых территорий в районе Сестрорецка.
Напомним, что в рамках намыва планируется создать и застроить свыше 400 га, причем две трети намывных территорий отдать под жилую застройку. Проектом предполагается возведение на намытых землях объектов мало - и среднеэтажной застройки или домов высотой до 50 м.
В связи с этим, что до сих пор непонятно каким образом будут уживаться с одной стороны статус элитного малоэтажного Курортного района с подобным объемом многоэтажной застройки с другой стороны. Тем более, невольно появляются мысли и о грядущем транспортном коллапсе, который может возникнуть в результате «намыва». Ведь уже сейчас, особенно в сезон летних отпусков, желающие выехать из Петербурга в Сестрорецк или Зеленогорск вынуждены простаивать в многочасовых пробках на Приморском шоссе.
В конце статьи приведем некоторое резюме, касательно ситуации на рынке недвижимости Курортного района относительно района Сестрорецка и его окрестностей. В качестве итогов представляем комментарий Сергея Белякова, руководителя управления продаж департамента новостроек «Александр Недвижимость». Эксперт комментирует ситуацию следующим образом: «Центр строительства в районе — конечно, Сестрорецк: ввиду близости к мегаполису и развитой инфраструктуры. Цены там на 5–10% ниже, чем в Приморском районе. В основном здесь ведут строительство относительно небольшие строительные компании, что, кстати, привело к появлению нескольких домов с обманутыми дольщиками.
Безусловные плюсы района — благоприятная экологическая ситуация и близость к городу. Минус — тяжелая транспортная ситуация, многокилометровые пробки летом. Построенные в последние четыре года в Сестрорецке многоэтажные дома комфорт- и эконом - класса. Малоэтажные — классов «комфорт» и «бизнес».
Судя по проектам, которые стали достоянием общественности на сегодня, очевидно, что в Сестрорецке будут строить и многоэтажные дома, в целом Курортный район все же останется малоэтажным, пока не решатся транспортные проблемы».
