Индикаторы рынка загородной недвижимости Петербурга
Редакция портала ПетербургскиеПоселки.рф проводит постоянный мониторинг состояния рынка петербургской загородной недвижимости. На основе собираемых статистических показателей, индикаторов численности рынка и оценки макроэкономических данных редакцией разработан оригинальный алгоритм количественной оценки ожиданий покупателей коттеджей и застройщиков коттеджных поселков рынка. Данные показатели, примененные на квартальном отрезке, показывают тенденцию развития рынка, особенности роста или падения спроса и предложений.
Построение индикаторов производится с использованием более 20 параметров: к ключевым из них относятся параметры числа сделок на рынке, средние и маржинальные цены, размеры и степень оснащенности участков или площади домовладений. Для построения адекватной модели учитывается также фактор удаленности объектов недвижимости от КАД города. Ввиду технологической сложности различий между статусом ИЖС, ДНТ и СНТ не проводится, по этой же причине в расчетах используются данные, относимые к сделкам с новыми объектами. При расчете комбинаторных параметров – уверенности покупателей и застройщиков – учитываются сложные показатели готовности потребителей к совершению сделки, а также индикаторы разной степени достоверности: вероятности и ожидания рынка по замораживанию и выходу новых коттеджных поселков на рынок.
Полученные показатели позволяют визуально оценить состояние рынка: первая группа индикаторов – количественные параметры совершенных сделок в Санкт-Петербурге и Ленинградской области по приобретению коттеджей, таунхаусов и участков под загородное строительство. В качестве исходных данных используются как собственные количественные данные, так и результаты аналитического учета, проводимого отдельными индивидуальными и ассоциативными игроками рынка. К сожалению, степень достоверности данных, предоставляемых как индивидуальными застройщиками, так и ассоциированными оставляет желать лучшего: в периоды сезонных провалов, компании нередко декларируют повышенный спрос на свои объекты при этом распуская свои отделы продаж. Для нивелирования угрозы учета недостоверных данных применяется Саун-Экс алгоритм, позволяющий с одной стороны учитывать сезонные колебания, а с другой отказаться от непосредственной зависимости от абсолютных значений и перейти к относительным.
Вторая группа параметров связана с ценовыми и качественными характеристиками. Здесь как раз и учитываются особенности объектов недвижимости. Для моделирования поведения рынка используется радиальная модель, позволяющая разделить рынок не только по расстоянию от КАД и категориям (элитные коттеджи, эконом коттеджи), но и по 15 другим критериям. Для выделения критериев используется логика паттерна Парсонса, позволяющая выделить сегменты рынка (квадранты загородной недвижимости) не с точки зрения позиционирования со стороны продавца, а с точки зрения покупателей по результатам фактических продаж. Это измерение позволяет выделить на кластерной модели группы коттеджных поселков, в отношении которых можно предсказывать конкретные цифры продаж.
По результатам апробирования аналитического алгоритма совпадение собранных данных с фактической реализацией по выборочным коттеджным поселкам составило 84%. В настоящий момент подробные развернутые аналитические данные не публикуются, аналитический алгоритм совершенствуется и дополняется. Мы пытаемся с помощью математики, маркетинга и эконометрических методов найти «формулу идеального коттеджа» или «коттеджного поселка» для разных категорий покупателей как с точки зрения их покупательной способности, так и с точки зрения личного профиля поведения. Собранные данные позволят дать рекомендации застройщикам и проводить тренинги для отделов продаж с целью оптимизации подбора мест застройки, цен и условий для каждой категории потенциальных покупателей.
Несмотря на то, что аналитические расчетные параметры не публикуются, которые из промежуточных параметров, которые могут быть интересны широкой аудитории, опубликованы на портале. Это графики кривых уверенности покупателей и продавцов коттеджей. Графики представлены в неких расчетных коэффициентах, учитывают часть макроэкономических показателей, включая коэффициент волатильности рынка, состоятельность би-валютной корзины EUR+USD для рынка и собираемость налогов в России. Учет параметров политического давления выполнен через данные миграционной службы об уровне эмиграции из России с применением коэффициента временного торможения показателей.
Какие выводы следует делать из графиков уверенности покупателей (а) и застройщиков (б)? Ниже предлагается общая расшифровка состояний рынка. Разумеется, это самая общая расшифровка и для каждого поселка надо смотреть детально и помесячно.
- Ситуация оба графика идут вниз. Сезонный или структурный кризис. Спрос снижается, потребители больше ориентируются на вторичный рынок и бюджетные решения. Средняя сделка на удалении 35 км от КАД и более. Постепенный рост интереса к таунхаусам и дачным домикам. Падение метража до 70 кв.м. в таунхаусе, до 90 в коттедже. В маркетинговом плане застройщикам рекомендовано отказываться от типовых моделей дисконтирования, поскольку на этапе спада они не мотивируют покупателей к совершению сделок. В общем случае рекомендуется смещение к продаже участков с коммуникациями.
- График а падает, график б растет. Редкая противофазная ситуация, обычно означает макроэкономический сбой или изменение законодательства. В Ленинградской области может быть только как временный или переходный результат. В общем случае рекомендовано ожидание.
- График а растет, график падает. Ситуация выхода из спада. Средняя сделка смещается к городу на отметку 25 км от КАД. Необязательный рост метража у таунхаусов до 100 кв.м. коттеджей до 160 кв.м. Возможны продажи в элитке. В общем случае рекомендуется ориентироваться на маркетинговые дисконтные программы связанные с рассрочкой платежа. В общем случае эффективны продажи участков с подрядом.
- Оба графика растут. Рекомендация покупателям – покупать. Пик продаж, пик открытия новых поселков. Возможны сделки по недооцененным объектам. Застройщикам рекомендуется продавать «за хорошие рекомендации». Ситуация обычно сменяется на 1 или 2, наличие хороших рекомендаций, «коммьюнити» вокруг поселка будет единственным средством поддержки продаж.
