Ценообразование стоимости обслуживания и размеров взносов в садоводстве или поселке не регламентировано законодательством. Строго говоря, согласно нормам законодательства содержание и размеры взносов относятся к сфере компетенции собрания учредителей (членов) садоводства или дачного товарищества (ДНТ).
Второй вопрос. Как возникают завышенные взносы в ДНТ и садоводствах?
Действительно, размеры взносов определяются данным товариществом и согласно закону, все выглядит очень привлекательно и красиво: сами собственники определяют будущее. Однако, все может оказаться не так просто и так очевидно, как хотелось бы. На рынке распространены ситуации, когда застройщик и собственник участка предлагает будущему собственнику заключить несколько договоров – один на покупку участка, а другой – на присоединение к сетям вроде бы одноименного с поселком ДНТ, но вовсе не ДНТ по своей природе. Поясним эту ситуацию на примере одного активно продаваемого поселка в Ленинградской области.
Собственники этого поселка неожиданно узнали, что все коммуникации, подведенные к их домам и участкам, а также даже дороги и участки общего пользования (пожарный водоем, например), находятся не в их совместной собственности, а в собственности одного некого ООО. ДНТ из собственников домовладений поселка вынуждено принимать решение о приобретении услуг у ООО по ценам, которые ООО определяет самостоятельно, советуясь лишь со своей совестью и оглядываясь только на жадность. Провести альтернативные инфраструктурные сети под дорогами нельзя – напомним, они в собственности у данного ООО, а не у ДНТ. Для строительства своих локальных скважин нужно покупать лицензию (около 100 тыс.рублей) и оплачивать ее строительство (до 700 тыс. рублей - 230 метров) на каждом участке. Перегородить дорогу и брать деньги за проход, как в известном анекдоте про аренду 1 метра госграницы, это ООО не может, но по нормам СНИП и благодаря срежиссированной ситуации, данное ООО является естественным монополистом. Причем характерно, что даже привлечение антимонопольного комитета к разбирательству не даст собственникам ощутимой пользы: если ООО не устанавливает заоблачную стоимость за воду в 10-20 тысяч, а держит ее на уровне 3000 или 5000 рублей, антимонополисты могут только посочувствовать. Понимаете ситуацию?
Чтобы не оказаться в такой ситуации, собственникам рекомендуется внимательно изучать документы, советоваться с риэлтером, а лучше – с юристом перед совершением сделки. Важно наличие опыта у юриста, чтобы помимо проверки чистоты сделки, как в вышеописанном случае, собственник не оказался в заложниках инфраструктурных решений.
В идеале, застройщик должен передавать в собственность ДНТ общее имущество поселка, в свою очередь ДНТ должно состоять не из одного председателя, а должно быть открыто на вступление для любого собственника участка в данном поселке, что должно быть отражено в уставе. Стремление заработать на покупателе участка второй раз у застройщиков нередко настолько велико, что порой бывает откровенно обидно за собственников, заплативших миллионы и теперь попавших в заложники к не совсем честным по моральным соображениям девелоперам.
Другой аспект организации управления и формирования цены связан с выбором управляющей компании. Нередко застройщик навязывает собственникам свою управляющую компанию. Это понятно: но мотивы застройщика состоят не только в желании заработать второй и третий раз. Дело в том, что согласно действующему законодательству застройщик несет ответственность перед собственником в течение нескольких лет (3х) за качество строений. Трещины на отделке и газобетоне, перекос фундамента – это ответственность застройщика. В таких случаях именно управляющая компания – структура, которая устанавливает причины и возможности ликвидации неожиданных проблем и дефектов. И если эта компания аффилирована с застройщиком, она постарается снизить степень ответственности строителей или нивелировать компенсацию ущерба косметическим ремонтом. Разбираться с такой ситуацией лучше с привлечением независимой экспертизы и юристов, которая обойдется вам не менее чем в 100 тыс. рублей за домовладение. Позднее эти деньги можно будет вернуть через суд.
