По данным "Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрия Сперанского", средняя цена реализованной сотки земли в Ленинградской области достигла абсолютного минимума за все время наблюдений.
В июле в среднем землю приобретали по 102 000 рублей, а средняя цена покупки вышла 1,42 млн. рублей. Для сравнения, два года назад, в июле 2010-го, эта величина составляла 190 000 руб. и 3,14 млн. руб. соответственно. Приведенные цифры учитывают только участки с коммуникациями, земельная нарезка без инженерной подготовки - совершенно другой товар и рассматривается отдельно.
Средние показатели, понятно, отражают не наиболее популярные у клиентов объекты, а лишь соотношение дорогих и дешевых приобретений. Как видим, в июле маятник в очередной раз качнулся в сторону низкобюджетных покупок. В целом за последние полгода в статистике информационного обмена три четверти продаж участков приходятся объекты дешевле 1,5 млн. рублей, и лишь четверть покупателей земли готовы потратить большие суммы на наделы под самостоятельное освоение.
Соответственно, постепенно меняются соотношения трат на участки и дома. Если в докризисные времена расходы на землю составляли примерно треть общего бюджета домовладения (остальные две трети приходились на возведение строений), то теперь "вес" земли в общих затратах на загородное жилье снижается до 20-25%. Особенно это заметно для недорогих объектов. Граждане готовы довольствоваться здесь все более скромными участками: немало сделок проходит с участками по 9, а то и по 8 соток, несколько лет назад подобные размеры клиенты не рассматривали.
Ценовой показатель сотки в проектах, где торгуют наделами без инженерных улучшений, снизился в июле 2012 года до 23 700 рублей (для сравнения, два года назад он составлял 69 000).
При этом, июльские показатели по числу проданных загородными застройщиками лотов превзошли все ожидания. В участвующих в информационном обмене малоэтажных комплексах (который ведет "Бюро аналитики") было зафиксировано 351 сделка, что почти в полтора раза больше, чем в предыдущие месяцы (июньский показатель – 242, майский - 248).
Если сравнить с показателями годовой давности, так рост спроса получается более чем троекратным: тогда в июле было продано 111 объектов, сегодня – 350.
Казалось бы, самое время заявить об очередном витке спроса. Предыдущий всплеск активности покупателей, напомним, был отмечен в апреле, тогда число продаж выросло по сравнению с предыдущими месяцами примерно вдвое. Однако большинство застройщиков замечают лишь незначительное повышение числа клиентов по сравнению с прошлым годом.
Почти половина июньских продаж пришлась на весьма недорогие участки, реализуемые компанией АТС "Малиновка". Этот девелопер сообщил о продаже 152 лотов в рамках пяти своих проектов ("Юрки", "Овсяное", "Сертолово-2", "Озеро Медное", "Сюрья"). В предыдущем месяце компания продала в тех же проектах в 2,5 раза меньше лотов – 62. Как видим, прибавка числа сделок у этого девелопера - 90 договоров – как раз и составляет упомянутый июльский всплеск продаж. У остальных компаний число клиентов не возросло.
Увеличение количества договоров в АТС "Малиновка" связано с несколькими недавно выведенными в продажу проектами: застройщик уверен, что такая активность покупателей связана с удачной маркетинговой проработкой, сторонние эксперты видят в ней недооценку выставленных объектов.
Кстати, в шести других реализуемых проектах упомянутой компании в июле не было зафиксировано ни одной сделки.
Немало договоров в июле подписали в ГК "Кивеннапа": на три реализуемых проекта здесь пришлось 78 продаж. Впрочем, такие объемы в этой компании уже стали привычными – подобный показатели фиксируются четвертый месяц подряд.
Остальные застройщики, участвующие в обмене, сделок имеют в разы меньше. Весьма показательно, если исключить из статистики данные "Кивеннапы" и "Малиновки", количество сделок этого июля будет мало чем отличаться от прошлогоднего.
В минувшем месяце продажи распределились по категориям следующим образом: 27 участков без инженерии (в графиках и диаграммах они для простоты называются "нарезкой"), 232 участка с коммуникациями, 6 коттеджей (считая и участки с подрядом) и 86 секций в таун-хаусах.
Согласно данным "Бюро аналитики", в летние месяцы продажи коттеджей шли несколько хуже, чем весной. Так в июне участниками информ-обмена было подписано 14 сделок с этим типом недвижимости, в июле – только 6. В апреле и мае суммарное число проданных коттеджей у застройщиков доходило до 18. Абсолютный максимум – 19 продаж – был зафиксирован в июне 2010 года. О каком-либо приближении к докризисным величинам пока говорить не приходится. Вспоминается, что проект "Янино" в среднем продавал по 12 домовладений в месяц (пиковый показатель – 17 коттеджей). Параллельно с этим другой проект "Новая Ижора" при цене около 6 млн. рублей за коттедж, в иные месяцы находил покупателей на 40-45 объектов.
Отметим, что в то время куда меньше приобреталось участков без подряда. Граждане охотно доверяли застройщикам заботы о возведении домов, сегодня же они предпочитают вести этот процесс самостоятельно. Последнее время все очевиднее происходит ценовое разделение. Отдельно стоящие дома, предлагаемые застройщиками, как правило, стоят от 4,5 млн. рублей (есть и более дешевые предложения, но относительно немного). Тогда как таун-хаусы стоят заметно дешевле: как правило, до 3 млн. рублей.
Привычное с прежних времен понятие "эконом-класс", все хуже отражает текущие реалии: если поставить ценовую границу, к примеру, в 5 млн. рублей за домовладение, то в этот сегмент попадут почти все реализуемые таун-хаусы, а коттеджей – почти не окажется.
Зато в сегмент "эконом" следует отнести большую часть участков без подряда. При цене земли до 1,5 млн. рублей логично ожидать, что общая цена домовладения после постройки коттеджа выйдет покупателю вряд ли в сумму больше 5 млн. рублей: клиенты, которые готовы потратить на загородный дом 7-8 млн. рублей, скорее всего, выберут участок подороже.
По наблюдениям специалистов "Бюро аналитики" последние месяцы продажи секций держатся примерно на одном уровне 70-100 домовладений и не имеют выраженной тенденции ни к увеличению, не к снижению объемов продаж. Отметим, что такая ситуация наблюдается с апреля, до этого месяца договоров с этим типом недвижимости заключалось в разы меньше. Весной некоторые специалисты, наблюдая скачок спроса, предполагали, что спрос пойдет по нарастающей и дальше. Однако пока их ожидания не оправдываются. Сегодня секции продаются в среднем по 1,8-2,4 млн. рублей при средней площади домовладения 70-75 кв.м.
