Известно, что Всеволожский район занимает лидирующие позиции сфере строительства и объемов предложения на рынке загородной многоэтажной застройки вот уже на протяжении нескольких последних лет. Так, например, по данным экспертов в 2012 году во Всеволожском районе на рынок было выведено 1024,14 тыс. кв. м строящегося жилья.
Приведем еще некоторые данные аналитиков рынка загородного строительства в Ленинградской области. Объем предложения на рынке первичных продаж составляет во Всеволожском районе около 700 тыс. кв. м. По оценкам специалистов, этот показатель не только сравним с совокупным предложением сразу трех городских районов (Красносельский, Невский, Выборгский), но и немногим превышает его.
В данной статье мы попробуем разобраться, совокупностью каких факторов вызван строительный бум во Всеволожском районе и поближе рассмотрим структуру, характеристики, особенности и географию предложения.
Начнем разбираться по порядку. Сначала ответим на вопрос - итак, почему именно Всеволожский район?
Как уже было отмечено, на сегодняшний день Всеволожский район Ленинградской области является безусловным лидером не только по объемам строящегося квартирного жилья в Ленинградской области, но и по объемам спроса – предложения на загородную многоэтажную застройку. Очевидно, что столь высокая привлекательность района сформирована целым рядом факторов. Обозначим для начала лишь пару ключевых:
Во-первых, огромную роль в привлечении застройщиков и потенциальных покупателей недвижимости играет отличная транспортная доступность района.
Во-вторых, структура предложения во Всеволожском районе в основном ориентирована на сегмент класса «эконом», что привлекает большое количество желающих относительно недорого приобрести недвижимость вблизи городской черты.
С географической точки зрения Всеволожский район — самый близкий пригород Санкт-Петербурга. Район целиком пронизан сетью автодорожных магистралей, позволяющих с легкостью добраться из любого населенного пункта до города. Определенно имеются и некоторые «минусы». Так в часы – пик, утром и вечером многие шоссе, связывающие Санкт – Петербург и Всеволожский район стоят в пробках. Однако большое количество въездов и выездов, соединяющих город и пригород, дают право выбора и позволяют отчасти скорректировать маршрут. Тем более что загруженность магистралей, ведущих в другие районы Ленинградской области подчас не в пример выше загруженности дорожного полотна во Всеволожском районе.
Что также не маловажно, Всеволожский район предоставляет возможность высотного строительства, что позволяет девелоперам удешевлять проекты.
География «в деталях».
В начале статьи мы упоминали факторы, способствующие росту привлекательности Всеволожского района Ленинградской области. Теперь мы предлагаем вашему вниманию подробнее ознакомиться с «районами внутри района».
Известно, что Всеволожский район является крупным муниципальным образованием. Поэтому, даже фактор транспортной доступности следует рассматривать через призму разделения его на более компактные, георафически детерминированные районы.
Самыми привлекательными населенными пунктами вблизи города являются: Бугры, Мурино, Янино, Кудрово. По подсчетам специалистов и аналитиков рынка загородной недвижимости, в близлежащих к городу Кудрово и Мурино сосредоточена основная часть предложения (всего около 70%).
Второе по популярности направление строительства – застройка в окрестностях Юкков, Мистолова, Всеволожска, Колтушей.
Итак, на сегодня в Мурино - Девяткино реализуются квартиры в 30 жилых комплексах. Руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева говорит, что: «Преимущественно предложение представлено проектами многоэтажной застройки — это новые кварталы вокруг границы города «Семь столиц» от Setl City, «Австрийский квартал» от «Полис-групп», «Весна» от ГК «ЦДС» в Кудрове, «GreenЛандия» от Setl City в Мурине)". Также во Всеволожском районе реализуется ряд проектов малоэтажного жилья — многоквартирные дома до четырех этажей (например, Mistola Hills от «Северного города» и «Близкое» компании «Петростиль».
Спрос на недвижимость в Кудрово и Мурино понятен. Эти муниципальные образования особенно привлекательны в сфере многоэтажного строительства. Их основное преимущество – близость к городу. Эти пригороды расположены всего лишь в нескольких километрах от КАД, что позволяет их жителям за всего лишь за 15–20 мин. добраться до метро. А главная цель любого служащего – иметь возможность добираться из дома в области и до места работы в Петербурге максимально быстро. Согласитесь, что путь до метро, занимающий 15-20 минут времени, вполне сравним с выездом в центр города из спального района Санкт-Петербурга.
Чтобы добраться до города, жители обозначенных пригородов могут воспользоваться автобусом, электричками, личным автотранспортом и метро! Помимо обеспеченности выездами и въездами на КАД, данная часть Всеволожского района, единственная из всех пригородов Санкт-Петербурга, имеет доступ к метрополитену. В районе возведена станция метро «Девяткино». Метро – это тот вид транспорта, который позволяет быстро добраться с окраины города в центр, не теряя времени в пробках на дорогах. Планы петербургского метрополитена по проведению линий метро в Кудрово, Янино и Бугры обещает еще больше повысить уровень привлекательности района.
Важной составляющей в деле привлечения инвесторов – застройщиков является развитая городская инфраструктура. Опять же лидером выступает северная часть Всеволожского района. Гражданин, который приобрел в собственность квартирку в этой части района, получает доступ к следующим объектам инфраструктуры, позволяющим ему полноценно жить за городом. Примерно за 10-15 минут езды, можно добраться до ТРК «МЕГА Парнас» и посетить многочисленные магазины, такие как IKEA, «Ашан», OBI, сходить в кино и посетить ресторан.
Отметим, что и в более удаленных от городской черты Вартемягах и Сертолово есть все, что необходимо для жизни или даже больше. Например, жителям Юкков или Токсово, в пределах «шаговой» доступности предложены такие эксклюзивные развлечения, как горнолыжный курорт «Охта-парка», конно - спортивные клубы в Юкках и Токсово.
Подробнее остановимся на районе Юкков. Итак, по сравнению с многоэтажным строительством в Мурино, всего в 10–15 км ситуация кардинально меняется. На смену плотной многоэтажной доступной застройки приходит иной проектный подход. Зона по направлению к Юккам характеризуется понятием «новый европейский пригород». Застройщики предлагают проекты малоэтажного строительства в Юкках и Мистолово. Класс строений перемещается из сегмента «эконом» в категорию жилья среднего класса, цены которого уже сопоставимы с городскими квартирами в высотных домах.
В отличии от многоэтажной застройки Кудрово - Мурино, застройщики данных проектов стремятся сохранить антураж и преимущества пригородной жизни. В обозначенных проектах застройщик четко планирует инфраструктуру территорий объектов. Часть, обычно около четверти территории отводится под «зеленые» зоны. Прогулочные аллеи, спортивные и детские площадки, газоны, ухоженные клумбы - становятся неотъемлемыми атрибутами поселков.
А в каком классе?
Сегодня по большей части Всеволожский район – это район доступного жилья, представляющего сегмент эконом класса. Лишь небольшая доля предложения позиционируется как недвижимость класса комфорт.
Так, по данным аналитиков, на долю самого доступного предложения приходится около 89%. Доля премиум - сегмента стремится к нулю и составляет всего лишь 2%. Предложение жилья бизнес – класса составляет около 9%. Добавим, что дорогое жилье во Всеволожском районе стоит на 15–20% дешевле, чем в среднем по городу.
Средняя цена за «квадрат» в типовом доме Всеволожского района составляет 66 тыс. руб. Определяющим фактором в формировании стоимости жилья является расположение относительно города. Чем ближе к Санкт-Петербургу — тем дороже. В Мурино и Девяткино квадратный метр стоит от 73 тыс. руб., в Кудрово минимум за метр составляет 81 тыс. руб.
Мурино и Девяткино предлагают ряд проектов разной степени готовности и от разных застройщиков. В большом количестве представлены квартиры-студии по цене от 1,6 до 2,3 млн. руб., однокомнатные квартиры стоимостью 2,2–2,9 млн. руб., «двушки» по 3,3–4,5 млн. руб.
Срок сдачи большинства проектов в эксплуатацию намечен на 2013–2015 годы. Когда дома будут сданы, взору предстанет сформированный полноценный пригород. Помимо собственно жилых помещений застройщики, согласно требованиям областной администрации, обустроят территории объектами социальной инфраструктуры. В соответствии с нормами планирования будут возведены детские сады, школы, магазины.
У процесса такого комплексного освоения территории, как водится, имеется две стороны «медали». С одной стороны, комплексная застройка пригородных районов Санкт – Петербурга по сути дела лишает жилья статуса загородного. С другой стороны, квартальная комплексная застройка настолько преобразует ландшафт, что трансформирует среду в городскую, с присущими ей благами цивилизации. Это дает импульс к развитию сетевых магазинов, разнообразных служб сервиса.
Как уже было отмечено, большая часть проектов Кудрово – Мурино ориентирована на сегмент эконом - класса. При этом предложение эконом – класса соседствует с ограниченным предложением класса «комфорт», в основном базирующегося в районе Юкков.
Предложение района Юкки – Мистолово качественно отличается от многоэтажной пригородной застройки эконом класса. Самый известный проект Юкков - Mistola Hills от компании «Северный город». Застройщик планирует возведение микрорайона, состоящего из 3–4-этажных домов. Каждый объект рассчитан на 6–12 семей. Согласно информации от застройщика, сдача первой очереди намечена на III кв. 2014 года. Стоимость однокомнатной квартиры, площадью 34,8 кв. м сегодня стоит 2,6 млн. руб.
Первую очередь в малоэтажном комплексе «Близкое» от компании «ПетроСтиль» планируется ввести в эксплуатацию в конце 2015 года. На территории комплекса возведут ряд домов в 3–4 этажа с небольшими комфортными квартирами, а также таунхауcы. Цены несколько ниже, чем в Mistola Hills. Однокомнатная квартира площадью в 32 кв. метра обойдется в сумму от 2 млн. руб. Минимум за таунхауc, площадью от 90 кв. м составляет 4,1 млн. руб.
Также в Юкках частным застройщиком возводятся восемь малоэтажных домов, по 33 квартиры в каждом. Ведутся работы по строительству комплекса «Черничная поляна». Проектом, которого предусмотрено возведение 13 малоэтажных домов с квартирами и 14 таунхаусов. В Вартемягах МП «ЕСЗ» ведет работы по строительству трехэтажных домов на 117 квартир.
Интересное наблюдение.
Как водится – чем ближе к городу, тем выше стоимость недвижимости. Действительно, основная масса потенциальных покупателей стремится приобрести жилье поближе к городу, ведь никто не хочет тратить на дорогу от 3 до 4 часов в день. Поэтому, действует правило - стоимость жилья в комплексах, расположенных в непосредственной близости от города, на 20–35% выше, чем в отдаленных уголках района.
Однако существует и принципиально другая часть потребителей, рассматривающих загородную недвижимость как альтернативу покупки жилья в Санкт – Петербурге. Это такие целевые группы, как, например, люди старшего поколения и родители с маленькими детьми, либо люди, уставшие от городской суеты, шума и плохой экологии. Эти люди в большинстве своем совсем не стремятся жить в городе, а наоборот ищут тихий уголок подальше от городских джунглей.
На такие группы населения и ориентированы проекты, например, в Юкках. Территориальная удаленность поселков с лихвой компенсируется развитой и комфортной инфраструктурой, высоким качеством жилой среды, благоприятной экологической обстановкой, благоустроенными территориями, тишиной, собственными социально - значимыми объектами, низкой этажностью застройки. Другими словами рай на земле, а точнее за городом.
Всеволожский район: планы и перспективы развития.
В конце нашей статьи рассмотрим перспективу развития Всеволожского района. Итак, на сегодняшний день во Всеволожском районе выдано разрешение на строительство полутора миллионов квадратных метров жилья. Известно, что наибольший масштаб строительства развернется на территориях вдоль к Юкковского и Приозерского шоссе.
На территории, примыкающей к Приозерской трассе, сегодня развернуто масштабное строительство. В 50 стоящихся домах с учетом очередей продаются квартиры.
В Юкках планируется возведение ЖК «Новый формат — Север», где запланировано строительство 150 тыс. кв. метров жилья. Будет реализовано порядка 1650 квартир. В рамках проекта «Силы природы» (Девяткино) намечено строительство 350 тыс. кв. м.
По планировке застройщики выдерживают ориентацию на строительство большого количества студий и однокомнатных квартир. Эти типы жилья раскупаются почти сразу после начала строительства. Как говорит генеральный директор СК «Навис» Александр Львович: «Мы сделали ставку на квартиры небольшого метража. Нашим конструкторам удалось разработать проект, позволяющий держать приемлемую цену. Это стало решающим — буквально за месяц все однокомнатные квартиры в первом доме комплекса были проданы».
По наблюдениям экспертов, во Всеволожском районе строятся главным образом монолитные и кирпично-монолитные дома. Помимо этого спросом пользуется и качественная панельная застройка.
По словам обозревателей загородного рынка недвижимости, в ближайшем будущем застройка Всеволожска может пойти двумя различными путями. С одинаковой долей вероятности район может начать развиваться как в сторону высотного города-спутника, так и принять вид «одноэтажной Америки» - малоэтажного уютного пригорода.
Все зависит о того, какие нормы и законы будут приняты правительством области. Пока существует возможность возводить высотные комплексы эконом - класса, скорее всего их и будут строить. Они привлекательны своей прибыльностью для застройщиков, пользуются огромным спросом в связи с доступностью предложения.
Как только появятся ограничения высотности домов, настанет черед малоэтажной застройки. По мнению ряда экспертов, перспективным вариантом для района может также стать малоэтажная жилая застройка именно эконом - класса, где в формате малоэтажных многоквартирных домов и таунхаусов будет предложено малоэтажное, но, что важно, доступное жилье.
Однако как отмечают скептики, на границах такого большого мегаполиса как Санкт – Петербург развитие малоэтажного пригорода маловероятно. Это объясняется тенденцией разрастания города вширь, город «расползается», участков под строительство становиться все меньше. Точечная застройка уходит в прошлое. Ей на смену приходит этап комплексной масштабной застройки, позволяющей сразу осваивать большие участки территорий. Помимо домов на территориях бывших пустырей и полей появляются объекты социальной инфраструктуры: поликлиники, школы, детские сады, дороги, магазины.
